La société civile immobilière (SCI) est une société ayant pour but principal l’exercice d’une activité immobilière. Il peut s’agir d’achat, de location, ou bien de gestion d’immeubles. La SCI familiale s’adresse aux personnes ayant un lien d’alliance ou de parenté désirant exercer une gestion commune de biens immobiliers.

Elle se compose de 2 associés minimum, détenteurs de parts sociales proportionnelles au montant de leurs apports, la société restant propriétaire du patrimoine immobilier.

Pourquoi créer une SCI familiale ? Quels sont les avantages de cette société ? Comment créer une SCI familiale ? On répond à vos questions !

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La SCI familiale est une société disposant de nombreux avantages pour les familles souhaitant gérer conjointement et facilement un patrimoine immobilier.

Cette structure juridique présente avant tout des avantages financiers. En effet, la SCI permet de faciliter et d’organiser la transmission d’un bien immobilier entre parents ou dans un couple. Elle est également très utile pour organiser une indivision ou encore pour associer ses enfants à l’acquisition d’un bien. Concrètement :

  • Si vous créez une SCI, la charge que représente la gestion du patrimoine est répartie entre tous les associés (obligations et charges fiscales, entretien et exploitation du bien, etc).
  • Si vous souhaitez transmettre un bien immobilier à vos enfants, ces derniers héritent des parts sociales de la SCI, et non directement du bien immobilier. Les frais liés aux droits de transmission seront donc calculés sur la valeur des parts, et non sur la valeur réelle du bien.
  • Si un bien est en indivision suite à un héritage, la SCI protège contre la vente forcée du bien. Si l’un des indivisaires souhaite sortir du régime d’indivision, il n’aura qu’à céder ses parts, et ne pourra imposer la vente du bien aux autres indivisaires.

La SCI familiale dispose également d’avantages fiscaux non-négligeables. Cette société vous permet d’éviter le paiement des droits de succession en cas de transmission ou de bénéficier d’abattements conséquents. En pratique, un abattement de 100.000 € par opération est appliqué, les parents peuvent donc céder progressivement le bien à leurs enfants en leur vendant leurs parts sociales, et ainsi s’exonérer de la totalité des droits de mutation.

Important

La SCI est une société, ce qui impose la tenue d’une comptabilité et d’une assemblée générale au moins 1 fois par an pour approuver les comptes.

Comment créer une SCI familiale

La création d’une SCI familiale implique les mêmes obligations qu’une SCI classique. Plusieurs étapes sont à réaliser pour créer votre société. 

Étape 1 : rédiger les statuts

La rédaction des statuts est une étape importante dans la création de votre entreprise, car ce sont eux qui vont régir son fonctionnement. La loi laisse une grande liberté pour la rédaction des statuts de la SCI, mais impose tout de même quelques mentions obligatoires :

  • nom de la société ;
  • objet social ;
  • nom des associés ;
  • nom du ou des gérant(s) ;
  • montant du capital social et apports des associés ;
  • durée de vie de la société (maximum 99 ans).

Étape 2 : la constitution et le dépôt du capital social 

Aucun minimum n’est exigé pour le capital social de la SCI. Celle-ci peut donc être constituée avec 1 € symbolique. Sachez que la SCI accepte les apports en numéraire (somme d’argent) et en nature (biens immobiliers ou mobiliers). Suite à cette formalité, une attestation de dépôt de capital social vous sera remise.

Étape 3 : la publication dans un journal d’annonce légale (JAL)

La publication dans un JAL informe les tiers de la création de votre SCI. Elle est obligatoire. Suite à cette publication, une attestation de parution vous est délivrée. 

Étape 4 : la constitution du dossier d’immatriculation

Le dossier d’immatriculation doit comporter 9 pièces pour être complet :

  • le formulaire M0 SCI : il s’agit du formulaire de déclaration d’immatriculation ;
  • les statuts de la SCI, signé par tous les fondateurs ;
  • l’attestation de parution au JAL ;
  • un justificatif d’identité et une déclaration de non-condamnation pour le(s) gérant(s) (déclaration sur l’honneur) ;
  • l’attestation de dépôt du capital ;
  • un justificatif d’adresse pour le siège social ;
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI (détenant plus de 25% du capital) ;
  • un chèque pour les frais de greffe.

Étape 5 : l’immatriculation de la société

Une fois le dossier déposer et valider par le greffe, l’immatriculation de la société auprès du tribunal de commerce confirme l’existence juridique de votre entreprise. Une fois cette étape réalisée, vous recevrez l’extrait K-bis et numéro Siren de votre société.

Marc Pilette
Par Marc Pilette le 15/06/2022
Mis à jour le 15/06/2022
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