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L'achat immobilier sans agence : comment ça marche ?

L’achat immobilier sans agence est de plus en plus populaire : cette transaction de particulier à particulier séduit de plus en plus de ménages.
Mais est-elle vraiment plus intéressante financièrement ? Quels sont les risques ? CAFPI vous dit tout sur l’achat immobilier sans agence.

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Acheter un bien immobilier sans agence, une réelle économie ?

En achetant un bien immobilier sans passer par une agence, l’acheteur vise souvent une économie importante, les frais d’agence représentant généralement entre 5 et 10% de la valeur du bien.

Pourtant, acheter sans le conseil d’un agent immobilier nécessite un investissement en temps important : analyser les annonces de maisons et appartements, organiser les visites, visiter, poser des questions pour mieux connaître le bien… La recherche du bien immobilier idéal demande d’y consacrer du temps.

Au niveau du prix du bien, on remarque que les propriétaires ont souvent tendance à surestimer leur bien, soit car ils cherchent à réaliser une plue-value importante, soit par méconnaissance de la valeur réelle du bien auxquels ils sont liés affectivement.
A l’acheteur de se renseigner de manière approfondie sur les prix des biens similaires et en consultant l’historique des transactions d’un quartier ou d’une ville, etc.

Comment éviter les erreurs ?

Pour éviter de commettre une erreur dans le cadre d’un achat immobilier sans agence, nous vous conseillons de commencer par préparer une liste des éléments à contrôler attentivement pendant vos visites de biens immobiliers :

  • Métrage loi Carrez,
  • Documents relatifs à la copropriété : procès-verbaux d’assemblée générale, règlement, carnet d’entretien, etc.

Ne négligez pas les diagnostics immobiliers, ils sont obligatoires et le vendeur doit les fournir dans les délais impartis, sous forme d’un dossier de diagnostic technique (DDT).
Ils vous permettront de mieux connaître le bien immobilier, son état et ses risques potentiels, à l’intérieur (électricité, amiante… comme dans son environnement (pollution, risques sismiques ou autres).

“Court-circuiter” une agence immobilière, est-ce possible ?

Une fois la mise en relation entre le vendeur et l'acheteur effectuée, il peut être tentant d’écarter l’agence immobilière.

Toutefois, cette pratique est interdite :

  • Le vendeur signant un mandat avec l’agence, il peut ensuite voir sa responsabilité engagée et être dans l’obligation de dédommager l’agence immobilière ;
  • L’acheteur quant à lui signe un bon de visite au moment de la visite du bien, ce qui l’engage également envers l’agent.

Les autres solutions pour acheter sans agence

D’autres solutions existent pour acheter un bien immobilier sans passer par une agence :

  • Vente aux enchères

Il s’agit d’un bon moyen pour acheter sans agence, et est surtout avantageux en termes de diversité (on retrouve beaucoup de biens atypiques tels que des immeubles ou bâtiments professionnels) et de prix des biens (car le prix de départ est fréquemment plus bas que la valeur du bien).

  • Vente en viager

Cette option propose à l’acheteur de devenir propriétaire d’un logement sans payer la totalité du prix de vente le jour même de l’acquisition.
Le viager peut être libre ou occupé.

  • Chasseur immobilier

Outre les agences immobilières, les acquéreurs peuvent faire appel à des chasseurs immobiliers. Ces derniers travaillent pour l’acheteur et s’occupent de toutes les recherches - après validation des critères de recherche - ainsi que de l’organisation des visites et même des négociations de prix.

A retenir :

  • Si acheter sans agence représente un gain pécunier, il faut néanmoins être prêt à consacrer beaucoup de temps et d’énergie à un tel projet.
  • Quelques erreurs peuvent fréquemment être évitées, mais il ne sera cependant pas possible de “court-circuiter” une agence.
  • Outre la vente de particuliers à particuliers, vous pouvez vous tourner vers la vente aux enchères ou la vente en viager pour ne pas avoir à faire appel à une agence.
Mis à jour le 18/10/2021
Rédigé par CAFPI le 18/10/2021
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