Quelle différence entre murs commerciaux et fonds de commerce ?
Murs commerciaux et fonds de commerce sont parfois confondus.
Il s’agit pourtant de 2 entités juridiques distinctes, mais elles sont cependant toutes 2 nécessaires pour permettre le bon déroulement de la location entre bailleur et locataire.
Le document légal liant les 2 parties et indiquant leurs droits et obligations s’appelle un contrat de bail.
Les murs commerciaux sont les murs d’une boulangerie ou d’une pharmacie par exemple. L’acquisition de ces locaux vise souvent à réaliser un investissement locatif : le propriétaire cherche un locataire pour occuper et exploiter ces murs commerciaux.
Un investisseur pourra tout à fait acquérir des locaux déjà occupés : cela lui évitera de chercher un locataire, et il sera le nouveau bailleur des murs.
A contrario, dans le cas d’un fonds de commerce, l’acquéreur du fonds est aussi le locataire du local commercial : en achetant ce fonds de commerce, le locataire peut y vendre ses produits ou services, y apposer son enseigne et y indiquer son nom commercial.
Avec cette acquisition, il bénéficie d’un droit au bail.
Pourquoi acheter des murs commerciaux ?
C’est généralement la volonté de réaliser un investissement locatif qui motive l’acquisition de murs commerciaux.
Avec une belle rentabilité (souvent entre 4 et 8%), l’investisseur s’assure de réaliser une belle opération immobilière et financière.
De plus, cet investissement sera sécurisé grâce au bail commercial de 9 ans (pouvant être résilié tous les 3 ans).
Si le propriétaire des murs commerciaux décide d’occuper son bien et de l’exploiter pour sa propre activité professionnelle, il n’a donc plus de loyer à payer.
Il pourra mener les travaux ou aménagements qu’il souhaite au sein de son local.
Il sera donc à la fois le locataire (via son entreprise) et le bailleur du local (car il en est propriétaire).
Fiscalement, l’investissement dans des murs commerciaux est intéressant puisque l’acquéreur peut déduire plusieurs dépenses : assurances, entretien, frais d’amortissement des murs, etc.
En outre, les murs apporteront un revenu foncier tout en permettant à l'investisseur de diversifier ses sources de revenus.
Financer l’achat de murs commerciaux
L’achat de murs commerciaux peut s’effectuer en nom propre, au nom de l’entreprise ou via la création d’une SCI.
Bien souvent, c’est l’achat via une SCI qui est privilégié car elle permet à l’entrepreneur de séparer son patrimoine immobilier, professionnel et personnel.
Par ailleurs, les possibilités fiscales sont plus nombreuses en SCI (cession, imposition des revenus, etc.).
Sachez ensuite que l’achat de murs commerciaux est une transaction immobilière : visite, compromis de vente, et conclusion de la vente lorsque toutes les conditions sont satisfaites (préavis, délais pour les recours, financement) via un acte notarié.
Concernant le financement, les seuls apports personnels de l’entrepreneur ne suffiront probablement pas. L’achat nécessitera donc un financement bancaire pour la majeure partie de l'opération.
L’obtention d’un crédit professionnel requiert souvent au moins 10% d’apport personnel.
- On distingue murs commerciaux et fonds de commerce : les murs sont les locaux d’un commerce, tandis que le fonds de commerce est exploité par le locataire du local.
- L’achat de murs commerciaux fait souvent suite à une volonté de réaliser un investissement locatif, puisque la rentabilité pour ce type d’opération est intéressante et sécurisée.
- Pour financer l’achat de murs commerciaux, il faudra probablement recourir au crédit professionnel.
