2 min

Investir dans un local commercial : tout ce qu'il faut savoir

Investir dans un local commercial : tout ce qu'il faut savoir Investir dans un local commercial : tout ce qu'il faut savoir

Investissement immobilier ne rime pas qu’avec logement : l’investissement dans un local commercial offre de nombreux avantages. Avec une rentabilité souvent située entre 4 et 8%, un local commercial peut rapporter 2 fois plus qu’un logement locatif.
Découvrez aussi en quoi cet investissement est gage de sécurité (peu de loyers impayés, flexibilité du bail, etc.). Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement dans un local commercial.
 

Choisir le bon emplacement

L'emplacement est bien sûr un critère déterminant pour la réussite d’un investissement dans un local commercial.
Les grandes artères commerçantes seront les emplacements à privilégier car ils offrent beaucoup de sécurité : le chiffre d’affaires du locataire est assuré, les locaux se louent et se re-louent facilement, la plus-value à la revente sera substantielle.
Revers de la médaille : la rentabilité peut être plus faible.

De manière générale, il est recommandé de se tourner vers les centres-villes, les quartiers piétons, les rues adjacentes…
2 autres critères intéressants : 

  • Un arrêt de bus, de tramway ou une station de métro tout près ;
  • La proximité d’une grande enseigne, qui attirera le chaland.
Bon à savoir

Il est crucial de vous rendre sur place pour vous assurer des qualités de l’adresse.
Vous pourrez vérifier par vous-même les abords des locaux, la fréquentation, la facilité pour venir et celle pour se garer.
Quelques notions d’urbanisme commercial seront un plus.

Rappelez-vous que mieux un magasin est situé, plus sa valeur est élevée et plus la location est facile. Un gage de sérénité et de pérennité locative de votre investissement.

Prix et rentabilité : les éléments clés d’un local commercial

Vous vous demandez comment fixer le prix d’un local commercial ? Sachez que celui-ci ne se fixe pas comme celui d’un logement, puisqu’il dépend tout d’abord de la rentabilité, donc du loyer perçu.
Il vous faudra également vérifier si le loyer prévisionnel est en phase avec les valeurs de marché généralement pratiquées pour un local aux caractéristiques similaires.

Entrent aussi en compte l’adresse, la commercialité du site et de l’activité, la présence de concurrents et le chiffre d’affaires généré.

Autre cas de figure : l’investissement dans un local commercial déjà occupé.
Avec cette option, vous avez l’avantage de connaître le montant du loyer, donc le rendement locatif pour pouvoir évaluer le juste prix. Vous pouvez ainsi savoir si le commerçant ou l’entrepreneur exerce bien son activité et dégage un bon chiffre d’affaires, pour confirmer ou non les qualités de l’emplacement.

Pour un local commercial, vous pouvez espérer une rentabilité nette située entre 5 et 8% (un taux supérieur à celui d’un logement classique), car la majorité des dépenses sont prises en charge par le locataire.
Deux exceptions toutefois :

  1. Pour une location à des artisans, commerçants et très petites entreprises, les charges sont réparties précisément entre locataire et propriétaire ;
  2. Certaines dépenses - comme des gros travaux - ne sont plus à la charge du locataire.

Un investissement sécurisé

S’il est rentable, l’investissement dans un local commercial offre aussi une grande sécurité :

  • Le bail commercial est un bail de 9 ans (aussi appelé bail 3-6-9 car le locataire peut y mettre fin tous les 3 ans), ce qui garantit au propriétaire la présence d’un locataire dans les lieux durant de longues périodes.
Bon à savoir

En échange, le loyer est plafonné : il pourra cependant varier selon l’indice Insee du coût de la construction.

  • Bailleur et preneur bénéficient d’une grande liberté dans la rédaction du bail commercial, notamment concernant la répartition des charges (taxes et impôt locaux pourront revenir au locataire, et gros travaux relevant de la mise en conformité au propriétaire-bailleur).
  • Les impayés de loyer sont peu nombreux (du moins, moins nombreux que dans l’immobilier d’habitation) : le locataire d’un local commercial a en effet tout intérêt à honorer son dû puisqu'en tant que titulaire d’un fonds de commerce, il doit respecter le bail.

En cas de défaut de paiement, la valeur du fonds (et donc le capital du commerçant) pourra être diminuée.
Dans un cas extrême, le locataire pourra être mis en redressement ou en liquidation judiciaire. L’investisseur récupérera alors son bien.

À retenir
  • L’emplacement est primordial dans la réussite de son projet d’investissement dans un local commercial.
  • Fixez un prix réaliste pour le montant du loyer : celui-ci doit vous offrir une bonne rentabilité.
  • Enfin, sachez qu’un investissement dans un local commercial est sécurisé, notamment grâce au bail de 9 ans, qui bénéficie en outre d’une grande souplesse dans sa rédaction.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 26/04/2022 à 14:16
Mis à jour le 27/04/2022 à 16:16
Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin
Prêt à concrétiser votre projet professionnel ?
Obtenir mon avis de faisabilité

3 articles
pour approfondir

Prêt Professionnel

N'attendez plus
pour avoir une réponse
Démarrer une étude gratuite
  • 3 minutes
  • Sans engagement