Choisir le bon emplacement

L'emplacement est bien sûr un critère déterminant pour la réussite d’un investissement dans un local commercial.
Les grandes artères commerçantes seront les emplacements à privilégier car ils offrent beaucoup de sécurité : le chiffre d’affaires du locataire est assuré, les locaux se louent et se re-louent facilement, la plus-value à la revente sera substantielle.
Revers de la médaille : la rentabilité peut être plus faible.

De manière générale, il est recommandé de se tourner vers les centres-villes, les quartiers piétons, les rues adjacentes…
2 autres critères intéressants : 

• Un arrêt de bus, de tramway ou une station de métro tout près ;
• La proximité d’une grande enseigne, qui attirera le chaland.

Rappelez-vous que mieux un magasin est situé, plus sa valeur est élevée et plus la location est facile. Un gage de sérénité et de pérennité locative de votre investissement.

Prix et rentabilité : les éléments clés d’un local commercial

Vous vous demandez comment fixer le prix d’un local commercial ? Sachez que celui-ci ne se fixe pas comme celui d’un logement, puisqu’il dépend tout d’abord de la rentabilité, donc du loyer perçu.
Il vous faudra également vérifier si le loyer prévisionnel est en phase avec les valeurs de marché généralement pratiquées pour un local aux caractéristiques similaires.

Entrent aussi en compte l’adresse, la commercialité du site et de l’activité, la présence de concurrents et le chiffre d’affaires généré.

Autre cas de figure : l’investissement dans un local commercial déjà occupé.
Avec cette option, vous avez l’avantage de connaître le montant du loyer, donc le rendement locatif pour pouvoir évaluer le juste prix. Vous pouvez ainsi savoir si le commerçant ou l’entrepreneur exerce bien son activité et dégage un bon chiffre d’affaires, pour confirmer ou non les qualités de l’emplacement.

Pour un local commercial, vous pouvez espérer une rentabilité nette située entre 5 et 8% (un taux supérieur à celui d’un logement classique), car la majorité des dépenses sont prises en charge par le locataire.
Deux exceptions toutefois :

1. Pour une location à des artisans, commerçants et très petites entreprises, les charges sont réparties précisément entre locataire et propriétaire ;
2. Certaines dépenses - comme des gros travaux - ne sont plus à la charge du locataire.

Un investissement sécurisé

S’il est rentable, l’investissement dans un local commercial offre aussi une grande sécurité :

• Le bail commercial est un bail de 9 ans (aussi appelé bail 3-6-9 car le locataire peut y mettre fin tous les 3 ans), ce qui garantit au propriétaire la présence d’un locataire dans les lieux durant de longues périodes.

• Bailleur et preneur bénéficient d’une grande liberté dans la rédaction du bail commercial, notamment concernant la répartition des charges (taxes et impôt locaux pourront revenir au locataire, et gros travaux relevant de la mise en conformité au propriétaire-bailleur).
• Les impayés de loyer sont peu nombreux (du moins, moins nombreux que dans l’immobilier d’habitation) : le locataire d’un local commercial a en effet tout intérêt à honorer son dû puisqu'en tant que titulaire d’un fonds de commerce, il doit respecter le bail.

En cas de défaut de paiement, la valeur du fonds (et donc le capital du commerçant) pourra être diminuée.
Dans un cas extrême, le locataire pourra être mis en redressement ou en liquidation judiciaire. L’investisseur récupérera alors son bien.