Qu’est-ce qu’une sous-location d’un local commercial ?
Un bail commercial ou bail 3 / 6 / 9 est encadré par la loi. La sous-location d’un local commercial est soumise à l’autorisation du bailleur en vertu de l’article L 145-31 du Code de commerce. Elle doit être écrite ou non équivoque. Ainsi, une simple connaissance et tolérance d’un sous-locataire est insuffisante. La sous-location est parfois prévue dans le bail commercial. En outre, le bailleur est appelé à participer à l’acte de sous-location.
Lors de la création d’entreprise ou du lancement d’une activité professionnelle, plusieurs possibilités sont envisageables pour l’entrepreneur :
- acheter un local commercial ;
- signer un bail commercial ou reprendre un bail commercial.
Mais il peut avoir envie d’une solution moins engageante :
- parce que l’entrepreneur ne connaît pas encore la surface exacte nécessaire ;
- parce que cela permet de tester son concept avec un engagement moindre.
Attention aux clauses contenues dans le bail commercial principal : la sous-location peut y être considérée comme un motif de rupture du bail, au sein d’une clause résolutoire. Le locataire principal et le sous-locataire doivent mesurer les risques et respecter la procédure avant de s’installer dans une sous-location.
Comment sous-louer un local commercial ?
Le locataire doit informer le propriétaire du local commercial de son intention de sous-louer par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le bailleur ne répond pas dans les 15 jours, son silence vaut acceptation. Si les conditions ne sont pas respectées, le bailleur sera en droit de refuser de renouveler le bail commercial ou de résilier le contrat de location au détriment du locataire principal.
Pour l’entreprise qui sous-loue le local commercial, il est important de vérifier que la procédure est bien respectée. En effet, le sous-locataire irrégulier est un occupant sans droit ni titre. Il peut donc être expulsé à tout moment sans indemnité d’éviction.
Ces règles concernent une sous-location totale ou partielle du local commercial. Ainsi louer une partie d’un local est soumis aux mêmes autorisations que pour le local entier. De la même manière, si la sous-location ne constitue pas un bail commercial, elle doit être autorisée malgré tout. Tel est le cas d’une location à titre d’habitation d’une partie d’un local commercial.
L’autorisation du bailleur est requise à titre préalable. Toutefois, une autorisation postérieure peut permettre de régulariser une sous-location illicite.
- La sous-location d’un bail commercial peut être une alternative à la signature d’un bail longue durée en phase de lancement de projet d’entreprise.
- La sous-location est soumise à deux conditions : l’autorisation du propriétaire du bail commercial principal et son invitation à concourir à l’acte de sous-location.
- A défaut, la sous-location commerciale est illicite et peut engendrer l’exclusion du sous-locataire à tout moment des locaux. Pour le locataire principal, cela peut remettre en cause son droit au renouvellement ou constituer une résiliation immédiate du bail commercial.
