Comment céder et reprendre un bail professionnel ou commercial ?
Suivez-nous pour les définitions de ces baux et le détail des formalités à accomplir pour céder ou reprendre un bail commercial ou professionnel en toute sécurité.

Bail commercial et bail professionnel : définitions

Un bail commercial est un contrat de location de bureaux ou locaux pour des espaces utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.

Le bail professionnel quant à lui est un contrat de location pour un local ou un bureau utilisé pour une activité n’étant ni commerciale, ni industrielle, ni agricole, ni personnelle.
Il concerne donc principalement les professions libérales.

Ces 2 types de baux sont, par nature, cessibles, sauf mention contraire dans le contrat.
Il faudra toutefois accomplir certaines formalités pour céder son droit au bail, seul ou avec son fonds de commerce.

Céder son bail commercial ou professionnel

Tout locataire peut céder son droit au bail, autrement dit son droit d’exploiter le local ou bureau qu’il loue, à un tiers afin qu’il l’exploite à son tour.
Celui qui cède le bail est appelé “cédant” et celui reprenant le bail est le “repreneur” ou “cessionnaire”.
L’équation inclut aussi le propriétaire (également appelé bailleur).

La cession de bail intervient souvent dans un contexte économique, parce que l’entreprise a besoin de se développer en prenant des locaux plus grands par exemple ou car le loyer est une charge trop importante.

Le repreneur bénéficiera alors des mêmes conditions que celles du contrat précédent : renouvellement du bail, paiement du même loyer, conditions pour résilier son bail, etc.

Bon à savoir

Le droit au bail a une valeur patrimoniale : ainsi, sa cession se fait moyennant le paiement d’une indemnité par le repreneur. Celle-ci sera précisée dans le contrat de cession.

Les formalités pour céder un bail professionnel

Si aucune condition de forme n’est requise pour une cession de droit au bail, il est toutefois vivement recommandé d’élaborer un contrat de cession.
Un notaire ou un avocat pourra également être un allié précieux.

Plusieurs formalités sont à accomplir, à commencer par la notification au bailleur de la cession du bail. Celle-ci doit être faite par acte d’huissier (sauf si le bailleur a préalablement accepté la cession du bail dans le cadre d’un acte authentique).

Important

Sans notification au bailleur, la cession sera rendue opposable et pourra entraîner la résiliation du bail ou le refus de son renouvellement.
Le bailleur pourra aussi demander l’expulsion du nouvel occupant - alors considéré comme sans droit - et le cédant restera tenu aux obligations du bail tant qu’il ne sera pas rompu.

La 2ème formalité incontournable sera l’enregistrement de l’acte de cession, à effectuer dans un délai d’un mois auprès du service des impôts de la localité où est situé le local.
Le nouvel acquéreur devra prévoir un droit d’enregistrement.

Céder un fonds de commerce

Sachez tout d’abord que la cession d’un bail n’est qu’une cession immobilière, et non une cession de fonds de commerce. Lors de la vente d’un fonds de commerce, la cession du bail sera automatique.

Et s’il est cédé à une personne reprenant la même activité et la même clientèle, le bailleur du local ne peut pas s’opposer à cette cession.
Le reprenant récupère donc le bail initial conclu entre le cédant et le propriétaire du local, pour la durée restant à courir, et avec les conditions inchangées, dont le montant du loyer.

Dans ce cas, la reprise ne nécessite pas de conclure un nouveau bail puisque le repreneur bénéficie automatiquement du droit au renouvellement du bail.

Notez que le loyer pourra être augmenté par la suite par le bailleur, lors de révision triennale du bail ou de son renouvellement.

Quelques clauses du bail commercial peuvent néanmoins limiter la liberté de cession, si elles imposent une droit de préemption du propriétaire bailleur, son accord préalable  pour le successeur ou encore si la rédaction d’un acte de cession par un notaire est exigée.

La reprise d’un bail sans fonds de commerce

La reprise d’un droit au bail est tout de même possible sans avoir à acheter le fonds de commerce attaché.
C’est souvent le cas lors d’un départ à la retraite, de l’arrêt de l’activité pour raisons de santé ou encore de la mise en liquidation de l’entreprise du cédant.

Si le contrat de bail le prévoit ou l’autorise, la cession du bail peut avoir lieu.
Elle pourra encourager l’installation d’une activité identique ou être un bail “tous commerces”.

Ici aussi la cession du bail permet au repreneur de récupérer le bail initial conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du bureau ou du local, pour la durée restant à courir.
Le contrat restera inchangé, tout comme le loyer, et il ne sera pas nécessaire de conclure un nouveau bail.

A savoir par ailleurs: le repreneur bénéficiera automatiquement du droit au renouvellement du bail.

À retenir
  • Un bail commercial permet de louer des bureaux ou locaux pour l'exploitation d’un fonds de commerce, quand un bail professionnel s’adresse plus aux professions libérales n’ayant une activité ni commerciale ni industrielle.
  • Ces 2 types de baux sont cessibles, sauf mention contraire dans le contrat.
  • Lors d’une cession de bail, le repreneur bénéficie des mêmes conditions que le contrat précédent.
  • Les formalités à accomplir vont de la notification au bailleur de la cession du bail à l'enregistrement de l’acte de cession.
  • Dans le cas d’une vente de fonds de commerce, la cession du bail est automatique.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 29/03/2022
Mis à jour le 27/04/2022
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