Quels sont les critères d’octroi d’un crédit immobilier selon le HCSF ? 

Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) est une autorité publique placée sous l'égide du ministère de l’Économie et des Finances. Il veille au bon fonctionnement du secteur financier en France. Il émet des recommandations périodiques relatives aux critères d’octroi d’un crédit.

Les dernières recommandations du HCSF, émises le 27 septembre 2021, s’imposent désormais aux banques :

•  un taux d’endettement ou taux d’effort limité à 35 % des revenus de l’emprunteur ; 
• une durée de prêt immobilier maximum de 25 ans :
•  la possibilité pour les banques de déroger aux deux critères dans 20 % des dossiers. 

Pourquoi les critères du HCSF posent problème ? 

Ces recommandations datent d’une période de taux bas : établies en janvier 2021, elles sont reprises en septembre 2021 pour les rendre contraignantes auprès des banques. En janvier 2021, les taux étaient inférieurs à 1 % !

Or, la hausse ininterrompue des taux de crédit a réellement commencé en 2022. Les taux d’intérêt ont doublé en un an. Bercy commence enfin à s'inquiéter de la chute de la production de crédit.

Cette hausse des taux combinée avec un taux d’effort limité à 35 % conduit au rejet des dossiers de financement des investisseurs immobiliers et des acquéreurs de résidences secondaires. En effet, le remboursement d’un premier crédit immobilier suffit à faire sortir des critères du HSCF, même en présence de revenus et de projets solides.

Les critères du HCSF ne remplissent plus leur rôle aujourd’hui. Elles privent un grand  nombre d’emprunteurs d’un accès au crédit et à la propriété. 

Comment évoluer vers un assouplissement des règles du HCSF ?

Bercy recueille des éléments en provenance du terrain pour préparer la prochaine réunion du HCSF en juin 2023. Sa principale crainte serait de passer à côté d’autres facteurs conduisant à cette chute de la production de crédit.

En parallèle, la révision mensuelle du taux d’usure depuis février est prévue jusqu’en juillet 2023. Il serait opportun de réfléchir globalement aux mesures en faveur de l’accès à la propriété.

Une vision globale n’est plus adaptée. Il faudrait différencier selon les profils d’emprunteurs et les types de projet selon le risque réel de surendettement. Ainsi, les critères du HSCF rempliraient à nouveau pleinement leur mission.

Par exemple, augmenter la durée maximum d’emprunt au-delà de 25 ans pour les jeunes primo-accédants. En réalité, les crédits se remboursent bien plus rapidement, par l’effet d’une revente ou d’un déménagement. Cela permettrait de réduire la mensualité initiale et, ainsi, de mieux vivre en période d’inflation.

De la même manière, on pourrait imaginer modifier le taux d’effort pour les investisseurs en prenant à nouveau en compte leurs futurs revenus locatifs.

Bercy réfléchit et il nous faut souhaiter que les futures recommandations du HCSF soient conformes aux attentes des emprunteurs. La situation du logement en France rend cette évolution indispensable.