À quoi servent les dispositifs d’investissement immobilier locatif ?
L’investissement immobilier locatif est une activité qui consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien, pour le proposer ensuite à la location pendant une certaine durée définie ou non définie. De plus en plus plébiscité par les particuliers, l’immobilier et plus particulièrement l’investissement locatif est selon une étude de Poll&Roll qui date de 2021 le placement préféré des Français.
Pour cause, les avantages offerts par les différents dispositifs ne sont pas négligeables. L’investissement immobilier locatif peut servir à se constituer un patrimoine immobilier, à réduire de tout ou partie ses impôts ou bien à percevoir des revenus complémentaires pour anticiper sa retraite ou préparer ses projets de vie. Les raisons de s’engager dans une telle aventure sont nombreuses et dépendent des projets de chacun.
Néanmoins, comme tout placement qui implique de l’argent, le risque 0 n’existe pas. Pour se protéger au maximum des risques éventuels, les dispositifs d’investissements locatifs sont strictement encadrés par la législation. De plus, les investisseurs qui souhaitent se lancer dans les meilleures conditions peuvent se faire accompagner par des agences spécialisées en investissement et défiscalisation.
La loi Pinel
Prédécesseur du dispositif Duflot, la loi Pinel permet à tout contribuable fiscalement domicilié en France de réduire ses impôts en contrepartie de l’achat d’un appartement dans le parc immobilier neuf. Le montant de la réduction d’impôt en question peut s’élever jusqu’à 52 500 €. Tout dépend simplement du prix du bien et de la durée d’engagement de location souhaitée.
Pour un investissement immobilier locatif en loi Pinel réalisé en 2023, les taux de réduction d’impôts applicables sont les suivants :
- 10,5 %, soit 31 500 € maximum pour 6 ans d’engagement de location ;
- 15 %, soit 45 000 € maximum pour 9 ans d’engagement de location ;
- 17,5 %, soit 52 500 € maximum pour 12 ans d’engagement de location.
Toutefois, pour profiter pleinement des avantages offerts par la loi Pinel, l’investisseur doit respecter quelques conditions. Comme par exemple, le fait de ne pas réaliser plus de deux investissements Pinel par an et que le prix du bien ne dépasse pas 300 000 € ou 5 500 €/m². Il doit également selon le zonage Pinel, proposer son bien à la location à un loyer plafonné et choisir un candidat dont les revenus n’excèdent pas le plafond des ressources.
Le statut LMNP
Le statut LMNP ou de Loueur en Meublé Non Professionnel est la plus ancienne niche fiscale, il date de 1949. C’est n’est pas un dispositif à proprement parler mais un statut qui offre une fiscalité allégée sur les biens locatifs meublés neufs et anciens. Il permet aux propriétaires qui possèdent un ou plusieurs biens de réduire leur base d’imposition via un abattement forfaitaire de 50 % ou un mécanisme de déduction de charges.
Pour investir en LMNP, les revenus annuels locatifs du loueur LMNP ne doivent pas excéder 23 000 € ou 50 % de ses revenus globaux. Autrement, il tombe sous le statut LMP, de Loueur Meublé Professionnel. Le propriétaire a ensuite le choix entre deux régimes fiscaux : le régime forfaitaire micro-BIC et le régime réel. Si les recettes locatives en meublé classique dépassent 72 600 €, le régime réel s’applique automatiquement.
Un logement est considéré comme meublé s’il est équipé entre autre de : un lit avec une couette, des étagères de rangement, des produits d’entretien, des ustensiles de cuisine, une table et ses sièges, de la vaisselle, un réfrigérateur, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes et un dispositif d’occultation des fenêtres. En bref, le nécessaire pour que le locataire puisse dormir, manger et vivre correctement.
La loi Denormandie
Mis en place en 2019, la loi Denormandie est le dispositif d’investissement locatif jumeau de la loi Pinel mais réservé aux logements anciens qui nécessitent des travaux d’amélioration ou des locaux transformés en habitations. Destinée à donner une seconde vie au parc de logements anciens vétustes, la loi Denormandie offre aux investisseurs qui l’utilise une réduction d’impôt contre la mise en location des biens.
Le dispositif Denormandie est applicable aux 222 communes faisant partie du programme national Action Cœur de Ville et à celles ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Pour être éligibles, les logements anciens doivent subir des travaux qui représentent à minima 25 % du coût total de l’opération. De manière générale, des travaux d’amélioration, d’assainissement et d’isolation.
Comme pour la loi Pinel, il y a des conditions à respecter pour pouvoir profiter de la réduction fiscale qui est 12 % du prix du bien sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans. Le montant de l’opération est plafonné à 300 000 € et à 5 500 €/m². Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année de l’achat et le logement doit être loué à un loyer plafonné et à un locataire éligible.
La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif d’investissement immobilier locatif qui soutient la rénovation et la réhabilitation des immeubles historiques et esthétiques voués à la location. Créée pour préserver le patrimoine architectural dans les centres-villes, la loi Malraux permet de réduire ses impôts jusqu’à 120 000 €, de se constituer un patrimoine à forte valeur et de rester libre du montant du loyer et du choix du locataire.
Accessible jusqu’à la fin de l’année 2023, la loi Malraux est l’un des rares dispositifs qui n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Toutefois les conditions d’éligibilités sont nombreuses. Il est par exemple obligatoire de demander une autorisation spéciale au préfet avant de débuter les travaux, de louer les logements en location nue pendant 9 ans minimum et dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux.
Les chantiers des bâtiments en loi Malraux sont très réglementés et doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France. De plus, tous les immeubles ne sont pas éligibles. Seuls ceux pour lesquels un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) a été approuvé et ceux qui bénéficient d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) sont éligibles.
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