Quels revenus prendre en compte pour définir sa capacité d’emprunt ?

Vous envisagez d’emprunter pour acquérir un premier bien immobilier ? Comme la plupart des personnes, vous allez commencer par identifier votre budget global. Le montant de votre projet immobilier est l’addition de votre apport personnel et de votre capacité d’emprunt.

Pour ce faire, vous utiliserez sans doute un simulateur de capacité d’emprunt en ligne et gratuit. Le première étape d’un projet d’achat immobilier consiste à calculer votre capacité d’emprunt, grâce à vos revenus.

Mais quels sont les revenus à prendre en considération ? Le montant brut, le montant net ou le montant versé par l’employeur ? Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a précisé dans sa notice du 27 janvier 2021 que les revenus à prendre en compte sont les revenus nets avant impôt. L’impact de la retenue à la source est donc inexistant et il ne faut donc pas se référer à la dernière ligne de votre bulletin de paie, ni au montant réellement versé par l’employeur.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

En complément de vos revenus et de ceux de votre co-emprunteur éventuel, vous pouvez ajouter les primes certaines comme le versement d’un 13e mois. S’ajoutent également les loyers perçus sur lesquels les banques appliquent une décote.

Dans les charges, vous indiquez les mensualités des crédits en cours de remboursement et dont le terme est encore lointain (plus de 12 mois). Complétez avec les charges contraintes comme les pensions alimentaires dues, les rentes ou les impôts.

Les autres dépenses du foyer sont contenues dans le reste à vivre de 65 %. En effet, le HCSF prévoit un taux d’endettement maximal de 35 %. Mais il accorde aux banques une liberté de déroger à ses règles dans 1 dossier sur 5.

Si vous avez des questions sur le calcul de la capacité d’emprunt, rapprochez-vous d’un courtier immobilier, il vous expliquera tout !