Le statut LMNP, qu'est-ce que c'est ?

Le statut de LMNP est avant tout un dispositif fiscal destiné aux particuliers se lançant dans la location meublée. Ce dispositif est très avantageux car il permet au loueur LMNP de bénéficier d'avantages fiscaux conséquents.

Pour bénéficier du statut de LMNP, des conditions doivent toutefois être remplies :

• le loueur ne doit pas être inscrit au RCS en tant que LMP ;
• le bien loué doit être meublé, décent et à usage d’habitation ;
• le bien doit être loué dans le mois suivant son achèvement ou son acquisition ;
• les revenus issus de l’activité locative ne doivent pas dépasser 23.000 € par an ou 50% des revenus du foyer fiscal du loueur.

Dans le cas où toutes ces conditions sont remplies, l’accès au statut de LMNP se fait par simple déclaration.

Si le statut de LMNP séduit autant, c’est bien pour sa fiscalité, et notamment pour son mécanisme d’amortissement. En effet, il permet de réduire le montant de l’assiette imposable. La perte de valeur du bien vient en déduction des recettes issues de la location.

LMNP : 2 régimes fiscaux au choix

L’avantage principal du LMNP est avant tout fiscal. Pour la fiscalité en LMNP, deux régimes sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC en LMNP

Pour opter pour le régime micro-BIC, en tant que loueur, vous devez respecter des plafonds de revenus, qui sont :

• 176.200 € pour la location d’un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôte ;
• 72.600 € pour la location d’un logement meublé classique.

Avec le régime micro-BIC, le loueur LMNP bénéficie d’un abattement de 50% sur les revenus déclarés imposables sur une année civile. En contrepartie, les charges ne peuvent être déduites.

Le régime réel en LMNP

Si vous optez pour le régime réel, dans ce cas, l’imposition sera calculée sur la différence entre les revenus locatifs et les charges. Si vous avez des charges importantes, le choix de ce régime vous permet de réduire de façon importante votre assiette d’imposition. De plus, si vos charges sont égales ou supérieures à vos recettes issues de la location, vous ne paierez pas d’impôts !

Attention toutefois, car l’option pour le régime réel vous impose une gestion comptable plus stricte et plus importante.

Comment choisir son régime fiscal ?

Si vos charges sont inférieures à 50% de vos revenus locatifs, il sera plus intéressant de choisir le régime micro-BIC.

En revanche, si les charges sont importantes et dépassent 50% de vos recettes, il est plus avantageux d’opter pour le régime réel.

LMNP : Censi-Bouvard, un avantage fiscal en plus ?

Il est impossible de parler fiscalité en LMNP sans mentionner le dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif s’applique aux loueurs meubles non professionnels qui font l’acquisition de biens meublés au sein d’une résidence de service, telle qu’un EHPAD ou une résidence étudiante. En contrepartie des avantages accordés par la loi Censi-Bouvard, le nouveau propriétaire doit s’engager à conserver le bien pendant une durée de 9 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard permet en premier lieu une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition hors taxes du bien destiné à la location, sans pouvoir excéder 300.000 € sur 9 ans.

L’autre avantage du dispositif est la possibilité de récupérer la TVA (au taux de 20%) payée sur l’acquisition du bien. Pour obtenir ce remboursement de TVA, la résidence au sein de laquelle se situe le bien doit être neuve et proposer au minimum 3 services, sans compter l’hébergement.

LMNP : et la fiscalité des plus-values dans tout ça ?

Si vous souhaitez revendre votre bien en LMNP, la fiscalité applicable sera celle des plus-values immobilières. Pour rappel, celle-ci est de 19% au titre de l’impôt sur le revenu.