Vous avez un projet immobilier et passez en revue les types de crédits existants pour le financer ?
Zoom sur le prêt in fine, un prêt ayant la particularité de dissocier le remboursement des intérêts de celui du capital. Explications.

Définition d’un prêt in fine

Le prêt in fine est un type de prêt immobilier pouvant être souscrit par un particulier, un professionnel ou une société de placement.

La particularité de ce prêt est qu’il dissocie le paiement des intérêts du remboursement du capital : ainsi, le capital se rembourse en une fois à échéance du prêt, tandis que les intérêts du prêt doivent être remboursés durant toute la durée du crédit (en même temps que les frais d’assurance emprunteur).

En parallèle, l’emprunteur est tenu d’effectuer un versement mensuel sur un produit de placement rémunéré comme une assurance-vie ou un livret d’épargne, afin de capitaliser suffisamment pour rembourser le prêt in fine.
C’est une garantie pour le prêteur qui, en cas de défaut de paiement, pourra le saisir.
Aussi, l’emprunteur pourra décider de revendre le bien immobilier pour solder l’emprunt.

Au terme du prêt, l’objectif est d’avoir reconstitué le capital emprunté sur le produit de placement.

A qui s'adresse un prêt in fine ?

Avec des conditions d’obtention plus strictes que pour un prêt amortissable, le prêt in fine requiert de disposer d’un apport personnel important (généralement 30% du capital emprunté).
La banque doit en effet s’assurer de la capacité de remboursement du capital de l’emprunteur, une fois arrivé au terme du crédit. C’est pourquoi elle exigera souvent le nantissement du produit d’épargne assorti au prêt, autrement dit les versements réguliers à effectuer qui couvriront la totalité du capital emprunté.

Entre ces conditions d’obtention et le coût total finalement supérieur à un prêt amortissable classique (puisque le prêt est proposé à un taux d’intérêt supérieur et que les intérêts sur le capital ne diminuent pas avec le temps), le prêt in fine n’est pas vraiment adapté à l’achat d’une résidence principale.

De plus, il comporte divers avantages fiscaux :

  • La déduction des intérêts d’emprunts des revenus fonciers collectés,
  • L’imputation du déficit foncier sur les revenus imposables dans le cas où les revenus locatifs sont inférieurs aux intérêts du prêt in fine.

Au vu des avantages fiscaux auxquels il donne droit et des économies d’impôts conséquentes qu’il engendre en cas de taux d’imposition élevé, le prêt in fine sera donc plutôt destiné au financement d’un investissement locatif, pour un emprunteur ayant une vision patrimoniale.

Différence entre prêt amortissable et prêt in fine

Pour que tout soit bien clair, nous tenons à insister sur la différence entre prêt amortissable et prêt in fine.

Si le crédit amortissable consiste à rembourser le capital tout en payant des intérêts à son prêteur, le prêt in fine permet de rembourser la totalité du capital à la fin du contrat de prêt, en une fois. La durée de prêt sert ainsi uniquement à s’acquitter des intérêts du prêt.
C’est là, la principale différence entre crédit amortissable et prêt in fine : avec le prêt in fine, les intérêts et le capital sont séparés, se remboursant séparément.

Une autre différence repose sur les variations du montant des intérêts : dans un crédit in fine, les intérêts sont constants (sauf la dernière mensualité où vous devez rembourser tout le capital), tandis qu’ils peuvent être dégressifs dans un prêt amortissable classique (pour plus de visibilité sur vos mensualités et la répartition entre intérêts et capital, référez-vous au tableau d'amortissement fourni par la banque au moment de la signature du crédit)..

Le remboursement du prêt in fine

Le remboursement d’un prêt in fine se fait en 2 temps :

  1. Vous remboursez d’abord, durant une longue période, les intérêts seuls.
    Profitez-en pour épargner en plaçant par exemple sur une assurance-vie la somme équivalente au capital emprunté au départ.
    La rémunération de votre placement pourra ainsi couvrir tout ou partie des frais liés à votre crédit.
  2. A l’issue de la période du crédit, vous remboursez le capital.
    Un prêt in fine est donc bien souvent un prêt plus coûteux, puisque les intérêts ne sont pas calculés sur le capital restant dû mais sur le capital total emprunté.

Garantir un prêt in fine avec le nantissement

Le nantissement désigne le fait de garantir son prêt immobilier auprès de son établissement prêteur en proposant de nantir un ou plusieurs de ses placements financiers (souvent une assurance-vie).

Les placements nantis sont bloqués par la banque et l’emprunteur ne peut y toucher.

Plutôt qu’une hypothèque ou le passage par un organisme de cautionnement comme Crédit Logement, un contrat est établi entre l’emprunteur et le prêteur, stipulant qu’en cas de défaillance de paiement, la banque pourra saisir les placements financiers de l’emprunteur d’un montant équivalent au montant accordé pour se rembourser.
Cette somme devra être bloquée durant toute la durée de l’emprunt immobilier ; elle permettra le remboursement du crédit “in fine”, soit à la fin de la période de prêt.

Bon à savoir

S’il opte pour le nantissement, l’emprunteur pourra choisir un contrat d’assurance-vie déjà ouvert ou bien en ouvrir un nouveau.
Le prêteur ne peut en aucun cas obliger l’emprunteur à souscrire à l’un de ses produits, l’emprunteur est libre de choisir.

Si le montant nanti est inférieur au montant de l’emprunt immobilier, une garantie complémentaire pourra être demandée à l'emprunteur (hypothèque, caution,...).

On distingue plusieurs types de nantissement :

  • Le nantissement en placement unique : ici l’emprunteur dispose déjà de 100% de la somme (sur une assurance vie existante par exemple).
    Cela est très rassurant pour la banque qui peut prêter sereinement puisque la somme saisie équivaut à la somme empruntée.
  • Le nantissement en placement régulier : dans ce cas de figure, l’emprunteur n’a pas la somme totale en sa possession mais seulement une partie.
    La banque peut alors accepter de nantir le placement actuel à condition que l’emprunteur verse une mensualité tous les mois, jusqu’à atteindre la somme totale avant la fin du crédit.

Les avantages du prêt in fine

Le prêt in fine comporte plusieurs avantages, fiscaux tout d’abord.

  • Réduction d’impôts
    Les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus nets fonciers, ce type de prêt permet de diminuer drastiquement (voire parfois de supprimer) ses impôts fonciers.
    Idem pour les frais liés à votre emprunt : frais de dossier ou encore frais de mainlevée.
    C’est ce qui rend ce prêt particulièrement intéressant dans le cadre d’un investissement locatif.
  • Exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
    Dans certains cas, et jusqu’à ce que le crédit soit soldé, l’impôt sur la fortune immobilière peut être supprimé.
    C’est le Code général des impôts qui régit cette exonération, en proposant que les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition soient déductibles de la valeur vénales des biens immobiliers : le capital n’étant pas remboursé au prêteur, ce montant n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’IFI.
Bon à savoir
  • Pour un prêt in fine, le montant de la dette reste identique jusqu’à la fin du prêt
  • Le montant de la dette correspond généralement au prix d’achat du bien en question.
  • Revenu foncier immédiat
    C’est le dernier avantage fiscal du prêt in fine : l’emprunteur peut rapidement bénéficier d’un revenu foncier car les loyers perçus sont immédiatement supérieurs aux charges mensuelles du financement du bien.
    Cela est notamment dû au montant des charges, n’incluant que les intérêts du crédit et non pas le capital à rembourser.

Outre les avantages fiscaux, le crédit in fine offre des atouts vis-à-vis de ses héritiers, et concernant l’épargne :

  • En cas de décès de l’emprunteur, la somme nantie dans le placement financier servira à rembourser le prêt dans sa totalité. Le prêteur se retire ensuite des bénéficiaires, tandis que les héritiers et/ou bénéficiaires jouissent des avantages de l’assurance-vie.
  • Lors de la durée de votre prêt in fine, le nantissement court. L’argent placé prend donc de la valeur durant toute la durée de nantissement du prêt. À son terme, si le montant total de la somme est supérieur au montant du prêt, le prêteur récupère la somme due mais la plus-value vous revient. Vous profitez alors d’un effet de levier : au lieu de rembourser le capital à la banque, vous le capitalisez et celui-ci se valorise.

Quelques points de vigilance lorsque l’on opte pour un prêt in fine

Nous attirons votre attention sur quelques points de vigilance si vous songez à opter pour un prêt in fine.

  • Ne soyez pas étonné du taux : celui-ci sera supérieur à ceux pratiqués pour les crédits “classiques” (amortissables) puisque le risque pour l’établissement prêteur est plus important.
  • Soyez bon gestionnaire de vos finances : il vous faut rembourser une grosse somme en une seule fois, veillez donc à avoir la somme due à l’instant nécessaire.
  • Pensez à souscrire une assurance emprunteur vous protégeant en cas de décès ou d’invalidité, afin de couvrir les mensualités mais également le capital emprunté.
  • Ce type de crédit s’adressant aux investisseurs locatifs, 3 risques majeurs peuvent être cités : celui de défaillance ou d’absence de locataire, la baisse du loyer en cas de baisse de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et la baisse de rémunération de l’épargne sur laquelle sont placées les mensualités.

Faites appel à un courtier CAFPI qui sera vous conseiller sur le choix de votre prêt.

À retenir
  • Un prêt in fine est un prêt distinguant le remboursement des intérêts du remboursement du capital : les intérêts sont remboursés durant toute la durée du prêt, tandis que le capital est remboursé en une seule fois, au terme du prêt. C’est ce qui le différencie du prêt classique amortissable.
  • Dans le cadre d’un prêt in fine, l’emprunteur est tenu d’effectuer un versement mensuel sur un produit de placement rémunéré, type assurance-vie. Le prêt in fine est d’ailleurs garanti via le nantissement de ce placement financier.
  • Le prêt in fine convient très bien au financement d’un investissement locatif puisqu’il propose divers avantages fiscaux : réduction d’impôts, exonération de l’impôt sur la fortune immobilière, revenu foncier immédiat.
  • Soyez toutefois vigilant quant au taux pratiqué, assurez-vous pour être protégé en cas de décès ou invalidité et ayez conscience des risques liés à votre investissement locatif.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 19/08/2022
Mis à jour le 14/09/2022
Prêt à concrétiser votre crédit immobilier ?
Obtenir mon avis de faisabilité

1 article
pour approfondir

Crédit immobilier

N'attendez plus
pour avoir une réponse
Démarrer une étude gratuite
  • 3 minutes
  • Sans engagement
4,7/5 - 25 557 avis
230 Agences