La fin de l'encadrement des loyers pourrait-elle vraiment relancer l'immobilier pour les acheteurs ?
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Le 23 novembre 2026, l'encadrement expérimental des loyers pourrait s'éteindre automatiquement si le Parlement n'intervient pas. Ce n'est pas qu'une question de loyers : pour les acheteurs, investisseurs et primo-accédants, les conséquences sur le marché immobilier sont bien réelles.
Un dispositif à l'heure du bilan
Instauré à titre expérimental par la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce dispositif a été prolongé par la loi 3DS jusqu'au 23 novembre 2026. Il concerne aujourd'hui 72 communes en France, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier. Dans ces villes, un loyer plafond est fixé chaque année par arrêté préfectoral, selon le type de logement, sa surface, son époque de construction et sa localisation.
Le rapport « Chapelle-Fack », rendu le 26 mai 2026, dresse un constat très mitigé quant à l'expérimentation. D'un côté, selon la mairie de Paris, l'encadrement des loyers a permis aux locataires parisiens d'économiser en moyenne 984 euros par an entre juillet 2019 et juin 2024, tandis que les villes de Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier avancent une diminution moyenne des loyers de 4,4 % sur la même période. De l'autre, le respect des règles reste partiel : en 2024, 28 % des annonces ne respectaient pas les plafonds en vigueur. À Paris, 30 % des annonces étaient non conformes, selon une étude de la Fondation pour le logement des défavorisés.
Pourquoi la fin du dispositif intéresse directement les acheteurs ?
Mis en place pour limiter la hausse des loyers dans les zones où la demande dépasse l'offre, l'encadrement divise toujours autant. Pour certains, il protège efficacement les locataires face à l'inflation immobilière. Pour d'autres, il décourage les investisseurs, réduit l'offre disponible et participe à la crise actuelle du logement.
Pour l'investisseur locatif, ce dispositif réduit le loyer affichable de 12 % à 20 % par rapport au prix de marché libre, ce qui pèse directement sur le rendement brut et la trésorerie mensuelle. Cette contrainte a conduit une partie des propriétaires à retirer leurs biens du marché locatif, parfois pour les mettre en vente. Les propriétaires-bailleurs ne représentaient plus que 17 % des acheteurs en 2024-2025, contre 25 % des transactions avant 2023. Si le cadre réglementaire devient plus favorable, une partie de ces profils pourrait revenir à l'achat, en particulier dans les zones tendues.
Ce que les acheteurs peuvent anticiper dès maintenant
Si aucun texte n'est voté avant le 23 novembre 2026, l'extinction s'applique automatiquement. Les baux en cours continuent aux conditions du contrat seules les nouvelles signatures redeviendraient libres. La décision que prendra le gouvernement fin 2026 servira probablement de référence pour l'ensemble du territoire : si l'expérimentation est abandonnée, plusieurs communes sortiraient du dispositif ; à l'inverse, si elle est pérennisée, son périmètre s'élargirait à de nouveaux territoires.
Pour un investisseur qui envisage un achat locatif, la faisabilité du projet doit être calculée en intégrant les deux scénarios : loyer encadré ou loyer libre. Après avoir touché un point bas à 845 000 ventes fin 2024, le marché de l'ancien avait renoué avec la croissance en 2025, avec 952 000 transactions à fin décembre, soit +13 % sur un an. Le contexte de taux reste également plus favorable qu'en 2023-2024 pour financer un projet.
Le marché immobilier n'attend pas les décisions politiques pour évoluer. Quelle que soit l'issue du débat sur l'encadrement des loyers, les zones tendues conservent une attractivité structurelle. La vraie question pour un acheteur n'est pas tant de savoir si les loyers seront plafonnés ou libres, mais de construire un projet solide, capable de résister aux deux configurations. Se faire accompagner par un professionnel du financement permet d'anticiper ces scénarios et d'affiner la rentabilité prévisionnelle avant de s'engager.
Mis à jour le 01/07/2026 à 00:05
