Impayés de loyer : comment fonctionne la saisie sur salaire en 2025 ?
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Depuis le 1er juillet 2025, la procédure de saisie sur salaire en cas de loyer impayé se simplifie. Le propriétaire peut solliciter un commissaire de justice sans passer par le juge pour obtenir une saisie sur salaire. Un bon moyen de rassurer de nombreux bailleurs souvent angoissés par la peur des loyers impayés. Découvrons cette nouvelle procédure en détail.
Loyers impayés : une réalité de plus en plus fréquente
Hantise fréquente du propriétaire, les loyers impayés restent un accident minoritaire. Jusqu’en 2020, ils représentaient 2 % des locations. Depuis la pandémie, les chiffres des impayés de loyer sont en hausse mais restent raisonnables.
Les recours traditionnels en cas de loyers impayés sont, après l’échec d'une procédure amiable, de recourir au contentieux, d'obtenir un commandement de payer voire une expulsion.
La ministre du Logement, Valérie Létard, analysait en mai dernier les chiffres des contentieux locatifs 2025 : environ 1,5 million de ménages se retrouvent chaque année en situation de retard ou d’impayés de loyer. Un tiers d’entre eux, répartis entre locataires du privé et logements sociaux, reçoivent un commandement de payer de la part d’un commissaire de justice. Au final, environ 25 000 expulsions locatives ont eu lieu en 2024, un chiffre qui illustre une tension sociale préoccupante.
Pour le bailleur, les conséquences sont importantes :
- une perte de revenus
- un risque de défaillance s’il rembourse un crédit immobilier pour son investissement locatif
- des procédures souvent longues et complexes.
Pourtant, les propriétaires disposent de plusieurs solutions pour éviter les loyers impayés : caution d’un tiers, garantie Visale d’Action Logement pour certains locataires ou garantie loyers impayés. Toutefois, la mise en œuvre de ces dispositifs nécessite d’être vigilant sur les délais et les formalités.
Saisie sur salaire : ce qui change avec la réforme de 2025
La réforme de la Justice prend du temps. En effet, la loi d’orientation et de programmation du ministère de la Justice du 20 novembre 2023 vise à désengorger les tribunaux. Les petits litiges doivent donc pouvoir se régler en dehors des prétoires mais ont dû attendre les décrets d’application.
La nouvelle procédure de saisie sur salaire est ainsi en place depuis le 1er juillet 2025. Elle concerne les contentieux locatifs en cours à cette date.
Auparavant, en cas de loyers impayés, le propriétaire devait passer par une conciliation, par une décision du juge et par le tribunal. Désormais, le bailleur peut directement faire intervenir un commissaire de justice (ex-huissier de justice). Ce dernier effectue une saisie sur salaire du locataire débiteur sans passer par un juge de l’exécution.
L’avantage est double pour le propriétaire : un gain de temps et une procédure moins coûteuse.
Quelles conditions pour enclencher une saisie sur salaire ?
La saisie sur salaire sans intervention du juge est possible pour les litiges inférieurs à 5 000 €.
Le propriétaire doit disposer d’un titre exécutoire constatant l’impayé de loyer. Il engage une procédure simplifiée directement devant un commissaire de justice. Celui-ci émet un commandement de payer au locataire, qui dispose d’un mois pour régler la dette. Le locataire peut aussi pendant ce délai trouver un accord avec le bailleur ou contester le commandement de payer auprès du juge de l’exécution. Cela suspend alors la procédure de saisie sur salaire liée aux loyers impayés.
Le commissaire de justice se charge alors de percevoir la saisie sur salaire. Il adresse un procès-verbal de saisie à l’employeur dans les 3 mois et notifie l’acte de saisie au locataire dans les 8 jours.
Que peut espérer le bailleur et quels sont les risques ?
Rappelons qu’il existe une part saisissable et une part insaisissable du salaire. En fonction de l’ensemble des revenus mensuels, un barème par tranche est mis en place. L’objectif est de laisser au salarié un minimum pour vivre.
Par exemple, entre 1074,17 € et 1 414,17 €, il est possible de saisir un quart du montant, soit une somme globale de 211,67 € par mois. La saisie se poursuit jusqu’au paiement complet des dettes.
Pouvoir récupérer les loyers impayés sans intervention du juge est une aubaine pour le propriétaire. Cette mesure simplifie les procédures du bailleur mais fragilise davantage les locataires, selon la Confédération nationale du logement (CNL). Il est toujours préférable d’entretenir de bonnes relations avec vos locataires et de pouvoir trouver une solution amiable en cas de difficultés passagères de paiement des loyers.
Mis à jour le 05/08/2025 à 11:24
