Les banques acceptent plus souvent de dépasser le taux d'endettement maximal, voici ce que ça change pour vous
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Votre projet immobilier bute sur la barre des 35 % de taux d'endettement ? Ce plafond, souvent perçu comme un mur infranchissable, est en réalité plus souple qu'il n'y paraît, et les banques l'utilisent de plus en plus à l'avantage des emprunteurs.
Ce que dit vraiment la règle des 35 %
Depuis le 1er janvier 2022, la durée des prêts à l'habitat ne peut pas dépasser 25 ans et le taux d'endettement des emprunteurs, c'est-à-dire le ratio entre leurs charges et leurs revenus, ne doit pas excéder 35 %. C'est le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui fixe ces règles, avec pour objectif de protéger les ménages d'un endettement excessif.
Mais cette limite n'est pas absolue. Les établissements financiers peuvent déroger à la règle des 25 ans et/ou à celle des 35 % de taux d'endettement pour 20 % des dossiers accordés au maximum chaque trimestre civil. C'est dans ce quota que se jouent de nombreux projets immobiliers viables, souvent trop vite abandonnés.
Bonne nouvelle : les banques utilisent cette marge de plus en plus
Face à la reprise progressive du marché immobilier, les banques semblent recourir plus fréquemment à cette marge de manœuvre. Au premier trimestre 2026, la part des prêts accordés sous dérogation a atteint près de 17,5 %, contre 15,7 % un an auparavant. Cette progression concrète traduit une vraie ouverture pour les emprunteurs dont le dossier dépasse légèrement le seuil.
Attention, toutes les banques ne se montrent pas aussi souples. Le HCSF relève une hétérogénéité d'utilisation de la marge au sein des établissements bancaires : certaines banques utilisent pleinement leur pouvoir de dérogation, tandis que d'autres se montrent davantage frileuses. Comparer les établissements ou faire appel à un courtier qui connaît leurs politiques d'octroi peut donc faire toute la différence.
Quels profils peuvent en bénéficier ?
Les dérogations ne sont pas accordées au hasard. Le HCSF exige que cette marge bénéficie en priorité aux résidences principales (70 % des dérogations), dont une partie fléchée vers les primo-accédants (30 %). Les 30 % restants sont libres d'utilisation et peuvent notamment financer les investissements locatifs. Si vous achetez votre premier logement ou votre résidence principale, vous êtes donc en bonne position pour en bénéficier.
Au-delà du taux d'endettement, les banques regardent ce que l'on appelle le reste à vivre : la somme disponible chaque mois une fois toutes les charges payées. Un foyer gagnant 2 000 euros par mois ne peut pas assumer le même taux d'endettement qu'un foyer disposant de 8 000 euros par mois. Dans le second cas, le montant restant disponible chaque mois demeure beaucoup plus important. Les banques analysent donc la capacité réelle du ménage à faire face à ses dépenses courantes.
- Un apport personnel solide ou une épargne disponible après l'achat
- Des revenus stables (CDI, fonctionnaire, professions libérales établies)
- Un reste à vivre confortable une fois la mensualité déduite
- Une mensualité de crédit inférieure au loyer actuel (ce que l'on appelle un saut de charge positif)
En pratique, l'écrasante majorité des dérogations concernent des dossiers entre 35 % et 38 % d'endettement. Si vous vous situez dans cette fourchette avec un profil solide, votre projet reste finançable, à condition de bien présenter votre dossier et de cibler les bons établissements.
Comment optimiser votre dossier dès maintenant
Avant même de pousser la porte d'une banque, plusieurs leviers permettent d'améliorer la faisabilité de votre projet. Un ajustement sur la durée, une renégociation d'assurance ou le remboursement anticipé d'un petit crédit à la consommation peuvent faire basculer un dossier sous la barre des 35 %. Chaque détail compte, et chaque point de taux d'endettement récupéré élargit la capacité d'emprunt.
Choisir une assurance moins chère via la délégation augmente mécaniquement la capacité d'emprunt, puisque l'assurance est intégrée dans le calcul du taux d'endettement. Un emprunteur jeune et en bonne santé peut diviser le coût de l'assurance par 3 en optant pour un contrat individuel. Ce levier est souvent sous-estimé, alors qu'il peut tout changer pour un dossier en limite de seuil.
La règle des 35 % encadre, elle ne bloque pas systématiquement. Avec un dossier bien structuré et un accompagnement adapté pour identifier les établissements les plus ouverts, un projet immobilier peut trouver son financement, même lorsque le taux d'endettement dépasse légèrement le seuil réglementaire.
Mis à jour le 02/07/2026 à 00:05
