Avoir un apport personnel important

L’apport personnel n’est pas une nouvelle condition. Toutefois, les banques sont de plus en plus exigeantes sur le montant d’apport personnel lors de l’achat d’un logement.

Désormais, l’apport personnel moyen atteint plus de 20 % du montant total du projet d’acquisition début 2023. Pour comparaison, l’apport personnel exigé n’était que de 16,9 % au premier trimestre 2022.   

L’apport personnel est devenu un prérequis bancaire primordial pour réussir son achat immobilier. Sans cet apport, il est presque impossible qu’une banque retienne le dossier de financement et accorde un crédit immobilier.

Disposer d’une épargne résiduelle

Dans un contexte de blocage du marché du crédit, une nouvelle condition se dessine en complément de l’apport personnel : avoir une épargne résiduelle devient nécessaire pour obtenir son prêt immobilier.  

Mais qu’est-ce que l’épargne résiduelle ? Il s’agit d’une épargne de précaution permettant de faire face à des imprévus. Avoir de l’argent de côté montre aux banques que vous êtes en mesure d’épargner.

L’épargne résiduelle apparaît donc comme un signe de bonne santé financière de l’emprunteur. Les banques s’intéressent donc à l’épargne après projet. L’épargne résiduelle assure que l’emprunteur pourra rembourser ses mensualités, en cas d’aléa de la vie. C’est une sécurité supplémentaire exigée par certaines banques pour accorder un crédit ou pour négocier le meilleur taux.

Pour réussir son achat immobilier, le futur acquéreur commencera par épargner pour constituer son apport personnel et bien au-delà. Ce peut être une épargne salariale, une assurance-vie, un livret d’épargne.

Les banques peuvent demander une épargne résiduelle couvrant 12 mois de remboursement du crédit. Une condition supplémentaire qui complique le projet immobilier notamment pour de jeunes primo-accédants.    

S’intéresser à la consommation énergétique du logement

Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat & Résilience interdit la location de tout logement particulièrement énergivore (logement G+ du DPE - diagnostic de performance énergétique) : 

• si sa consommation énergétique annuelle dépasse 450 Kwh / m2 
• si ses émissions annuelles de dioxyde de carbone (CO2) dépassent 80 Kg / m2. 

Cette interdiction de location s’étendra au fil des prochaines années aux logements dotés d’une étiquette G, F puis E.

Au-delà de l’interdiction, un mauvais DPE ravive la peur de payer des factures d’énergie importantes. Aussi, les passoires énergétiques peuvent subir une décote de 3 à 20 % sur le prix immobilier selon les régions.

De nombreux propriétaires préfèrent vendre un logement plutôt que de s’engager dans des travaux de performance énergétique ou des dossiers d’aides financières (MaPrimRenov’, CEE - certificat d’économie d’énergie, éco-prêt à taux zéro, etc.). 

Être vigilant sur le prix de l’immobilier

Le marché immobilier reste en tension dans certaines régions mais de nombreuses incertitudes influencent les prix. Cela peut inciter un propriétaire à baisser son prix pour réussir à vendre son bien rapidement. Peut-être le logement est-il déjà en vente depuis quelques semaines sans trouver d’acquéreur ? Un acquéreur, doté d’un bon dossier de financement, devient rare et cela rééquilibre le marché immobilier. 
 
CAFPI a relevé une baisse de 3,5 % sur un an pour une surface moyenne quasiment identique (86 M2 en 2023 contre 85 m2 en 2022). L’année dernière, vous achetiez en moyenne 302 043 euros un logement contre 291 466 euros en janvier 2023.

Cette baisse connaît toutefois de fortes disparités régionales. Par exemple, la baisse des prix immobiliers sur une année atteint particulièrement : 

• la région Auvergne Rhône Alpes avec -10% ; 
• la région Hauts-de-France avec - 8 % ; 
• la région Nouvelle Aquitaine avec - 8%. 

Pour réussir son achat immobilier, une parfaite connaissance des prix dans sa ville et dans son quartier en temps réel devient inéluctable.  

Jouer sur l’assurance emprunteur

La loi Lemoine du 28 février 2022 a permis aux particuliers de résilier sans frais ni pénalités leur assurance emprunteur pour la remplacer par une autre. Cela vaut pour les nouveaux emprunts comme pour les prêts immobiliers en cours de remboursement.

C’est le moment idéal pour faire jouer la concurrence entre assurances. L’objectif est simple : diminuer le coût de son assurance emprunteur pour diminuer son TAEG (taux annuel effectif global) et ses mensualités. C’est un des moyens de déjouer le plafond du taux d’usure et ainsi de réussir à financer son achat immobilier. 

Un dernier conseil pour réussir son achat immobilier : être accompagné par des professionnels. Vos courtiers CAFPI vous guident tout au long de votre projet pour obtenir un financement dans les meilleures conditions.