Immobilier ancien : pourquoi le marché devrait encore ralentir en 2026
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Le rebond de 2025 aura été bref. Après une année de reprise portée par la détente des taux et le retour des acheteurs, le marché de l'immobilier ancien donne déjà des signes d'essoufflement. Les signaux qui s'accumulent depuis le début de l'année méritent d'être lus avec attention, surtout si vous avez un projet d'achat ou de vente en cours.
Un rebond 2025 qui laisse place à un repli en 2026
À fin décembre 2025, le volume de transactions atteignait 945 000 ventes sur douze mois, soit une progression annuelle d'environ 12 %. Une belle performance, mais qui masquait une réalité fragile. Cette reprise s'inscrivait davantage dans une phase de normalisation que dans un redémarrage franc du cycle immobilier, portée principalement par les besoins réels des ménages plutôt que par des logiques spéculatives.
La dynamique s'est ensuite retournée. Selon le Groupe BPCE, les transactions dans l'ancien devraient reculer de 6 % sur l'année pour retomber à environ 890 000 unités. Les premiers signaux concrets sont déjà là : après une poursuite de la hausse des ventes sur les deux premiers mois de l'année, les transactions du mois de mars 2026 ont été inférieures de 8 % à celles de mars 2025.
Quels facteurs pèsent sur le marché ?
Plusieurs éléments convergent pour freiner l'activité. Les perspectives économiques et géopolitiques se sont dégradées depuis début mars, et les tensions internationales remettent en question les anticipations positives initialement formulées pour 2026. À cela s'ajoute une tension sur les conditions de financement : si près de 80 % des transactions immobilières ont reposé sur un crédit immobilier au cours des dix dernières années, cette proportion est tombée à 65 %, son plus bas niveau depuis 2012.
L'investissement locatif reste quasi absent des transactions. Ce segment demeure en retrait, pénalisé par un cadre réglementaire et fiscal jugé instable et peu lisible. Les perspectives de rendement, la fiscalité et la prudence des banques face au risque pèsent sur la décision des investisseurs. Sans ce segment, le marché dépend davantage des ménages achetant pour se loger.
Acheter en 2026 : une fenêtre à ne pas négliger
Ce ralentissement n'est pas une mauvaise nouvelle pour tout le monde. La correction attendue ne concernerait pas vraiment les prix, avec une évolution quasi stable, voire une légère baisse de 0,1 % sur un an. Autrement dit, les acheteurs disposent d'un réel levier de négociation, dans un marché qui ne s'emballe plus. Le profil des acheteurs évolue également : les primo-accédants apparaissent aujourd'hui comme les acteurs les plus actifs du marché, et en 2025, leur niveau de financement a même dépassé celui observé avant la crise sanitaire.
Les biens correctement situés, bien entretenus et performants sur le plan énergétique trouvent plus facilement preneur. À l'inverse, les logements affichant un mauvais DPE, des travaux lourds ou un prix trop ambitieux restent sous pression. Un acheteur sérieux avec un dossier solide peut aujourd'hui avancer sereinement dans son projet. Vérifier sa capacité de financement reste le réflexe prioritaire, d'autant que les taux actuels sur 20 ans se situent autour de 3,37 %, un niveau qui préserve encore un pouvoir d'achat immobilier satisfaisant.
Un marché qui ralentit ne signifie pas un marché qui s'arrête. Pour les acheteurs prêts à agir, 2026 offre quelque chose de rare : du temps, des prix stables, et des vendeurs plus ouverts à la discussion. C'est précisément dans ce type de contexte que les meilleurs projets se concrétisent.
Mis à jour le 04/06/2026 à 09:58
