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#Immobilier 

Achat immobilier à plusieurs, pourquoi opter pour une SCI ?

La SCI, ou société civile immobilière, est un moyen efficace et souple pour se constituer et gérer un patrimoine immobilier.  

Elle permet d’acheter un bien immobilier simplement : les titres seront répartis proportionnellement en fonction des apports de chacun des associés.

C’est donc le moyen idéal pour réaliser des opérations d’achat immobilier à plusieurs.

Dans quels cas créer une SCI ?

Pourquoi opter pour un investissement en SCI familiale ?

La création d’une SCI est souvent retenue pour des achats immobiliers en famille.
En effet, elle permet de mieux protéger l’investissement immobilier en associant les enfants à la démarche d’investissement, tout en facilitant la gestion du bien au quotidien.

C’est également une solution privilégiée facilitant la transmission du patrimoine.Sur ce sujet, elle permet d’en réduire le coût de transmission en :

  • Réduisant les droits de mutation à payer lors de la vente
  • Obtenant des réductions sur les droits de donation
  • Bénéficiant d’abattements successifs

Elle offre donc ainsi plus d’avantages que la détention du bien en direct, tout en augmentant la capacité de financement grâce au regroupement de plusieurs acheteurs.

Comment une SCI peut-elle protéger les concubins ?

La SCI offre des solutions intéressantes pour protéger les concubins.
En effet, lorsqu’un couple réalise l’achat d’une résidence principale, il souhaite généralement qu’en cas de décès, le conjoint survivant puisse toujours en bénéficier.

Pour un couple marié ou pacsé, la donation au dernier vivant permet de réaliser ce souhait.

Par contre, dans le cas d’un concubinage, si un décès survient, la part que le concubin possédait dans le logement revient à ses héritiers. Cela peut donc poser des problèmes évidents quant à la continuité de la jouissance du conjoint survivant dans la résidence principale.

Dans une SCI, chaque associé apporte une somme d'argent pour financer l'achat du bien et reçoit en retour un nombre de parts sociales proportionnel. Il ne s’agit donc plus de 2 personnes qui se portent acquéreurs, mais d’une société, en l’occurrence la SCI, qui aura un nom, une raison sociale et des statuts.
Elle devient donc un moyen très sûr de protéger le concubin survivant en permettant d’éviter son éviction de la résidence principale.Cela passe par une rédaction précise des statuts et le choix entre 2 options :

  • Le concubin survivant occupe l’habitation et les héritiers de la personne décédée deviennent associés de la SCI. Le survivant peut donc racheter les parts aux héritiers. Il s’agit ici du principe de la clause d’agrément, nécessitant le consentement du concubin survivant.
  • Les héritiers sont exclus de l’usufruit de la SCI par un système d’échange égalitaire de nue-propriété et d’usufruit qui aura été fait au préalable par les concubins. C’est ce que l’on appelle le démembrement immobilier croisé. Vous trouverez ci-dessous un exemple simplifié pour comprendre ce mode de fonctionnement :
SCI Dont le capital est divisé en 50 parts Usufruit détenu par Nue-propriété détenue par
1 à 25 Concubin A Concubin B
26 à 50 Concubin B Concubin A

 

Imaginons le décès du concubin A. Le concubin survivant, le B, récupère les parts 1 à 25 du concubin A. Il se retrouve donc avec 50 parts sur 50 d’usufruit. Il devient de fait plein propriétaire et peut donc continuer à rester dans le bien.

C’est uniquement au décès du concubin B que la nue-propriété et l’usufruit seront intégralement transmis aux héritiers du concubin A.

Les limites/freins d’un investissement en société civile immobilière

Inscription au registre des sociétés, tenue impeccable des comptes et transmission au greffe, rassemblement lors d’assemblée générale, rédaction de procès-verbal,... les formalités de constitution et de gestion d’une SCI peuvent être contraignants.

D’autres points doivent être pris en compte avant de se lancer dans ce type de projet :

  • La rédaction des statuts qui peuvent devenir onéreux si vous souhaitez qu’ils soient réalisés en fonction de vos propres besoins
  • Les associés ne sont pas propriétaires des biens mais en possèdent seulement les parts socialesLa responsabilité des associés est sans limite dans le temps.
  • En cas de dettes de la SCI, chaque associé devra la rembourser à hauteur du pourcentage de parts sociales qu’il possède dans le capital
  • La SCI ne peut pas contracter de prêts aidés tels que le PEL, CEL, ou encore le prêt à taux zéro.

Malgré cela, la constitution d’une SCI reste une forme d’investissement fiable qui permet à ses associés de réaliser des bénéfices non négligeables tout en protégeant leurs intérêts.

N’hésitez pas à chercher conseil auprès de professionnels spécialisés qui vous aideront à analyser votre situation et celle de vos associés. Vous pourrez ainsi limiter les risques en prenant la meilleure décision. 

Bon à savoir

Tout montage en SCI doit être encadré par un notaire pour avoir un conseil et éviter des montages qui ne seront pas adaptés fiscalement ou patrimonialement

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