Vous avez signé un crédit immobilier depuis quelques années ? Vous avez l’impression que votre taux immobilier est plus élevé que les taux actuels ? Avant de discuter renégociation de crédit immobilier avec votre banque, il est essentiel d’avoir en tête tous les frais engendrés par une telle opération : frais de dossier, frais d’avenant, frais de garantie éventuels, indemnité de remboursement anticipé, etc. Dans cet article, CAFPI fait le point complet sur tous les frais de renégociation d’un prêt immobilier. 

Renégociation de crédit et rachat de crédits : quels sont les frais ? 

Tout d’abord, revenons sur les différences entre une opération de rachat de crédits et une renégociation d’emprunt immobilier

  • La renégociation se réalise auprès de votre banque tandis que le rachat de crédits se fait auprès d’un nouvel établissement.
  • Le rachat de crédits consiste à rembourser le prêt initial pour en contracter un nouveau auprès d’un autre organisme. Par conséquent, les indemnités de remboursement anticipé sont à prévoir sur le montant du capital restant dû. Attention si vous avez contracté plusieurs emprunts auprès de plusieurs banques, vous devez renégocier chacun de manière indépendante.
Bon à savoir

La renégociation de prêt est également différente de la modularité du crédit immobilier proposée par de nombreuses banques. En général, la modulation permet une fois par an de changer le montant de sa mensualité, en fonction de l’évolution de ses ressources et de ses besoins. Le tableau d’amortissement est alors recalculé et la durée totale du prêt peut être revue à la hausse comme à la baisse. Dès lors que la modulation est prévue dans le contrat de prêt initial, elle ne doit pas donner lieu à des frais complémentaires de la part de votre banque.

Les frais de dossier ou frais d’avenant lors d’une renégociation de prêt 

Votre banquier étudie votre dossier de financement et perçoit des frais de dossier pour ce temps passé. Les banques ont des politiques différentes : frais fixes et/ou pourcentage du capital emprunté.

Dans une période de taux immobiliers bas, ces frais de dossier deviennent de plus en plus difficiles à négocier. Les frais de renégociation sont très variables d’une banque à l’autre : 

  • certaines banques prévoient un montant fixe (entre 150 euros et 1 000 euros) ;
  • d’autres établissements de crédit calculent les frais sur la base d’un pourcentage du capital restant dû (entre 0,5 % et 3 % du capital restant dû). Parfois, un minimum de frais est également prévu en complément.

Certaines banques prévoient des paliers et plafonds pour encadrer les frais de renégociation d’un prêt immobilier. Commencez par reprendre votre contrat de prêt ou interrogez votre banque sur les conditions d’une renégociation.

Ces frais de dossier sont parfois également appelés frais d’avenant. En effet, toute renégociation se concrétise par la signature d’un avenant à votre contrat de prêt initial, ainsi que par l’émission d’un nouveau tableau d’amortissement. Cet avenant reprend toutes les caractéristiques essentielles du prêt modifié, notamment le TAEG (Taux annuel effectif global). Cela permet à l’emprunteur de visualiser facilement le coût total du crédit immobilier modifié.

Vous devez donc prendre connaissance des frais de dossiers prévisibles pour calculer le bénéfice d’une renégociation de crédit immobilier. 

Frais de garantie

Les frais de dossier ou d’avenant ne sont pas les seuls frais de renégociation possibles. En cas de modification des garanties réelles sur le bien immobilier, des frais complémentaires sont à prévoir.

Cette situation se rencontre plutôt dans les opérations de rachat de crédits. Le changement de prêteur implique un changement de garantie en cas d’hypothèque ou de cautionnement. La résiliation des garanties, leur modification et les nouveaux frais de garantie viennent grever le bénéfice d’un rachat de crédits.

Il en est de même pour les frais ou indemnités pour remboursement anticipé (IRA). Attention car si vous avez réussi à négocier l’absence de frais en cas de remboursement anticipé, cela ne fonctionnera pas nécessairement en cas de rachat de crédit immobilier ! Toutefois, les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi à 3 % du montant du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt.

Pour aborder une renégociation avec tous les bons éléments, vous devez avoir une idée précise des montants et des frais. Avant de laisser entendre à votre banquier que vous pourriez chercher une oreille plus attentive ailleurs, vous répertoriez tous les frais occasionnés par un rachat de crédits. Comparez-les avec les frais d’une renégociation de crédit immobilier pour déterminer où se trouve votre réel intérêt. 

Bon à savoir

Renégocier son crédit immobilier pour emprunter plus ? Parfois, la négociation passe par la conservation du taux et de la mensualité mais un allongement de la durée d’emprunt. Ou le gain sur le taux d’intérêt dégage de nouvelles disponibilités pour effectuer des travaux. Bref, quelle que soit votre situation, une discussion avec votre banquier est toujours utile !

Les bons conseils pour limiter les frais de renégociation de votre prêt immobilier 

Plusieurs points vous aident à aborder la négociation avec tous les atouts. 

Le bon moment pour renégocier un crédit immobilier

Une renégociation est aussi une affaire de timing. Si vous avez un projet de vente de votre bien immobilier à court terme, est-ce que cela vaut la peine de payer des frais de négociation d’un prêt immobilier ?

Si votre situation personnelle change, il est tout aussi important de vérifier qu’une renégociation de crédit est la meilleure solution. Si vos revenus augmentent, par exemple, vous pouvez augmenter la mensualité et diminuer le coût total du crédit en utilisant les clauses de modularité de votre prêt.

A l’inverse, si vos revenus diminuent, un rachat de crédits peut s’avérer une solution adéquate pour alléger les mensualités. Ainsi, vous définissez un nouveau taux d’endettement pour donner vie à de nouveaux projets. Vous pilotez mieux le budget familial au quotidien. En particulier si vous avez plusieurs crédits de différentes natures, le regroupement de crédits en un seul peut être alors la bonne solution.  

Les points d’attention dans une renégociation de prêt immobilier

Le coût global de votre prêt immobilier se calcule en fonction de sa durée, de son taux et de son montant. Dès que l’emprunteur joue sur l’un de ses paramètres, le coût global du crédit est revu à la hausse ou à la baisse.

Aussi, une renégociation de prêt immobilier présente un intérêt financier lorsque : 

  • Un capital restant minimum est encore présent. Un montant initial emprunté ou un montant du capital restant dû trop faible n’est pas intéressant à renégocier.
  • Le taux de crédit immobilier est largement au-dessus des taux actuels. On estime en général que vous devez gagner au moins 1 point pour que la renégociation soit pertinente. Mais tout dépend de votre situation et des autres paramètres. Par exemple, si vous avez obtenu un crédit immobilier avec un taux à 2,2 %, il peut être intéressant de renégocier si vous pensez obtenir un nouveau taux de 1,2 %.
  • La durée de l’emprunt restant à courir doit être importante. Une renégociation de crédit est plus intéressante au cours des premières années et au maximum dans la première moitié de la période d’emprunt. Logique puisque c’est au début de l’emprunt que le remboursement des intérêts est le plus fort dans le cas d’un prêt immobilier amortissable. Le tableau d’amortissement vous aide à calculer cela.

Bien évidemment, l’emprunteur doit conserver une vision globale de son crédit immobilier. Il convient de combiner les différents éléments de taux, de durée et de capital restant dû, aux côtés de frais d’avenant. 

Bon à savoir

Qu’est-ce que le capital restant dû ? C’est le montant du capital emprunté moins le remboursement du capital déjà effectué. Il apparaît sur le tableau d’amortissement ou peut-être facilement calculé en ôtant les intérêts et les montants d’assurance emprunteur. 

Faites le point avec votre courtier avant de renégocier votre crédit immobilier. Il éclaircit les zones d'ombre autour du crédit et vous partirez armé des bons arguments pour négocier !

À retenir
  • La renégociation d’un prêt immobilier consiste à discuter avec la banque prêteur pour trouver de nouvelles conditions pour le prêt en cours. 
  • Elle se distingue du rachat de crédit qui s’opère auprès d’un nouvel organisme et occasionne des frais spécifiques (indemnités de remboursement anticipé, frais de garantie, etc.).  
  • La renégociation de crédit immobilier est également différente de la mise en jeu d’une clause de modulation du prêt prévu dès l’origine dans le contrat. Cela permet de modifier chaque année le montant de sa mensualité sans frais. 
  • Des frais d’avenant ou frais de dossier sont souvent prévus lors d’une renégociation de prêt. Ces frais ne sont pas systématiques et peuvent faire l’objet d’une négociation. 
  • Avant de vous lancer dans une telle opération, évaluez bien l’ensemble des coûts associés pour connaître le bénéfice réel d’une modification du crédit immobilier. Un courtier peut vous accompagner pour y voir plus clair. 
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 20/07/2022
Mis à jour le 26/07/2022
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