Plus de 30% de résidences secondaires dans certaines villes, un vrai obstacle pour se loger
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Dans certaines communes du littoral, de la montagne ou du Pays Basque, un logement sur trois, parfois bien davantage, est une résidence secondaire. Pour les habitants qui cherchent à s'y installer durablement, cette réalité réduit mécaniquement l'offre disponible et fait grimper les prix. Un phénomène qui prend de l'ampleur, et qui commence à changer les règles du jeu immobilier.
Un parc national qui cache de fortes disparités locales
En 2025, en France hors Mayotte, les résidences secondaires et logements occasionnels représentent 3,8 millions de biens, soit 9,8 % du parc total de logements (source : INSEE). Ce chiffre national, rassurant en apparence, masque des déséquilibres bien plus marqués à l'échelle locale. Dans 180 communes françaises, le taux de résidences secondaires dépasse même les 70 %.
La présence de résidences secondaires est particulièrement forte sur le littoral atlantique ainsi que dans les régions du Sud de la France, avec notamment plus de 560 000 résidences secondaires dans la seule région Occitanie. En Corse, près de 40 % des logements sont des résidences secondaires. Dans ces territoires, la pression sur le marché immobilier est directement ressentie par ceux qui cherchent à s'y installer à l'année, qu'il s'agisse de jeunes actifs, de familles ou de primo-accédants.
Quand les résidences secondaires font monter les prix pour tout le monde
La montée des prix des logements secondaires n'est pas sans répercussion sur les habitants locaux. En Bretagne, par exemple, le prix médian des appartements et maisons anciens a progressé respectivement de 38,5 % et 29,4 % entre 2021 et 2022, complexifiant l'accès au logement pour les résidents locaux. Ce n'est pas un phénomène isolé : des villes se retrouvent désertées hors saison, et les prix de l'immobilier y sont gonflés.
Pour un ménage qui souhaite acheter sa résidence principale dans ces zones, la concurrence avec des acquéreurs de résidences secondaires aux revenus plus élevés est réelle. En France, l'acheteur d'une résidence secondaire a en moyenne entre 45 et 65 ans, est en profession libérale ou cadre supérieur, et possède une rémunération quatre fois supérieure au SMIC. Face à ces profils, les primo-accédants locaux se retrouvent souvent à la peine, même avec un dossier de financement solide.
Ce que les communes font pour rééquilibrer le marché
Face à ce constat, les pouvoirs publics ont progressivement durci la fiscalité sur les résidences secondaires. En 2025, 1 628 communes appliquent la majoration de la taxe d'habitation. Le recours à la surtaxe de 60 % est de plus en plus fréquent : 657 villes ont voté ce taux maximal, contre 539 en 2024 et seulement 120 en 2023. Depuis le décret du 25 août 2023, le périmètre des zones tendues a explosé, passant de 1 100 à 3 690 communes éligibles.
Pour ces villes en zone tendue, l'objectif est clairement de limiter les résidences secondaires dans un contexte de pénurie de logements et d'encourager les propriétaires à les mettre en location. Ce durcissement fiscal est aussi un signal positif pour les acheteurs en résidence principale : il tend, à terme, à libérer des biens sur le marché local et à rééquilibrer l'offre. Un amendement au projet de budget 2026 a également raccourci la durée de détention nécessaire pour être exonéré d'impôt sur la plus-value lors de la vente d'une résidence secondaire, passant de 22 à 17 ans. Cette mesure est destinée à fluidifier le marché du logement dans les zones les plus tendues.
Pour tout acheteur envisageant l'acquisition d'une résidence principale dans une zone où les résidences secondaires sont nombreuses, le projet mérite une analyse précise : capacité d'emprunt, état du marché local, évolution des prix. Se faire accompagner par un courtier immobilier permet d'aborder ces paramètres avec méthode et d'optimiser ses chances de concrétiser son projet.
Mis à jour le 06/06/2026 à 00:05
