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Qu’est-ce que le contrat de réservation immobilier ?

L’achat d’un bien immobilier issu d’un programme de construction, comporte plusieurs dimensions auxquelles vous devrez apporter une grande vigilance. Un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) oblige les parties prenantes à respecter certaines conditions notamment sur les éléments de la construction. Connaissez-vous vos droits et vos obligations ?

Qu’est-ce qu’un contrat de réservation immobilier ? et que contient il ?

Qu'est-ce que le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation est un contrat établi dans le cadre de l’achat d’un logement neuf ou sur plan. Un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) débute par la signature d’un premier contrat : le contrat de réservation.

Le contrat de réservation va déterminer les conditions dans lesquelles se déroulera la vente du bien. C’est un contrat obligatoire (article L 261-15 alinéa 5 du Code de la Construction et de l´Habitation).
Ce contrat engage le promoteur à vous réserver le bien immobilier en contrepartie d’un premier versement.

Bon à savoir

Le contrat de réservation est un avant-contrat qui engage le vendeur à réserver le bien immobilier choisi par l´acquéreur. Le vendeur ne peut donc plus vendre l'appartement à un autre acquéreur, à moins de verser des dommages et intérêts. Il est important de rappeler que l’acheteur ne doit rien payer avant la signature du contrat de réservation.

Que contient le contrat de réservation ?

Pour être valable et répondre à la loi, le contrat que vous vous apprêtez à signer doit obligatoirement comprendre :

  • Les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur
  • La description détaillée de votre futur logement (surface habitable, nombre de pièces, dégagements, …)
  • Les informations sur le logement (adresse, présentation détaillée du logement, de ses équipements et de ses annexes, situation du logement dans le complexe immobilier et le type de matériaux utilisés pour le bien immobilier)
  • Les informations relatives à la vente (le prix de vente du bien immobilier et ses modalités, la date de la vente)
  • Une condition suspensive légale concernant l’obtention du prêt immobilier, vous garantissant l’annulation de la réservation et le remboursement du dépôt de garantie en cas de non obtention du prêt
  • Le délai prévisionnel de la réalisation des travaux
  • La date de signature du contrat de VEFA chez votre notaire
  • Les délais d'exécution des travaux
  • La superficie entière du terrain sur lequel l'immeuble est construite
  • Le prix prévisionnel de vente et les modalités de sa révision
  • La date à laquelle la vente pourra être conclue
  • Les conditions prévues par la loi qui permettent à l'acheteur de renoncer à signer le contrat définitif et de récupérer son dépôt de garantie
  • La reproduction des articles R 261-28 à R 261-31 du Code de la Construction et de l'Habitation (dépôt de garantie et notification du projet d'acte de vente)

Ce contrat doit obligatoirement être formalisé par un écrit. Il n´est pas soumis l'enregistrement des impôts et n´entraîne pas de droits de mutation.

Pour la signature du contrat, vous avez la possibilité de signer le contrat chez le notaire ou de signer un acte sous seing privé (acte passé entre deux contractants sans l’intervention d’un notaire).

Bon à savoir

Le règlement de copropriété doit être remis avant la signature définitive de l'acte de vente. En effet, cela permet à l'acquéreur de prendre connaissance du fonctionnement de la copropriété et de déterminer le nombre de ses tantièmes ouvrant droit au vote lors des Assemblées Générales et correspondant à sa quote-part dans les charges communes de la copropriété.

Votre contrat de réservation, ou contrat préliminaire, doit être réalisé par écrit et doit obligatoirement intégrer une note technique sommaire annexée.

Cette note indique la nature et la qualité des matériaux ainsi que des éléments d'équipement de l'immeuble. Elle sert de document de base en cas de contentieux sur les matériaux utilisés pour la construction de l'immeuble.
Ce document indique des informations concernant le futur logement et complète le contrat.

Vous recevrez votre contrat de réservation signé par courrier recommandé.
A compter du lendemain de la réception par recommandé et dans un délai de 10 jours, vous avez la possibilité de vous retracter sans avoir à procurer de justificatifs. Le dépôt de garantie que vous avez versé vous sera intégralement remboursé et vous n’aurez pas de pénalité.
Toute rétractation doit être annoncée au vendeur par lettre recommandée avec accusé réception.

Bon à savoir

Le contrat de réservation peut indiquer une surface habitable approximative avec un pourcentage de tolérance en plus ou en moins.

La loi prévoit la restitution totale de votre dépôt de garantie dans les cas suivants :

  • Les prêts immobiliers ne sont pas obtenus
  • Le prix de vente est supérieur au 5 % du prix prévisionnel
  • Le logement décrit dans le contrat de VEFA a subi des modifications
  • L’un au moins des équipements promis ne sera pas réalisé

Comment se déroule le financement d’un bien immobilier acheté sur plan ?

Pour un achat en VEFA, le paiement est découpé au gré de la progression des travaux.

A la signature du contrat de réservation, vous devez verser un dépôt de garantie dont le montant est calculé en fonction du délai prévisionnel de signature de la vente :

  • Montant limité à 5% du prix prévisionnel de vente pour un délai prévisionnel de livraison inférieur ou égal à 1 an
  • Montant limité à 2% du prix prévisionnel de vente pour un délai prévisionnel compris entre 1 et 2 ans
  • Au-delà de 2 ans de délai, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé

La signature du contrat de réservation est la première étape de votre achat sur plan et vous permet de sécuriser votre achat immobilier.
Après la signature, le paiement se déroulera par échelonnement en fonction de l’avancement des travaux.

Ainsi les versements sont répartis comme suit :

  • Le 1er premier versement correspond aux 2 ou 5% du dépôt de garantie
  • 35% à la fin de la construction des fondations
  • 75% lorsque le bien est hors d’eau
  • 95% à la fin des travaux Les 5% restant seront versés lors de la remise des clés.

Bon à savoir

La loi prévoit des pénalités en cas de retard de paiement.

Pour les modes de remboursement, vous avez la possibilité de l’échelonner différemment :

  • Vous pouvez rembourser le capital et les intérêts dès la signature du contrat de vente
  • Vous pouvez opter pour le remboursement différé du capital à compter de la date de remise des clés
  • Vous avez également la possibilité de différer la totalité des remboursements jusqu’à la date de votre emménagement

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