Le dossier de diagnostic technique : tout ce qu’il faut savoir

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 20/08/2024
5 min de lecture

Qu'est-ce que le dossier de diagnostic technique (DDT) ? 

Lors de la location ou de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire ou le vendeur est dans l’obligation de fournir une description précise du logement. Le Dossier de diagnostic technique fait partie des différents documents qui permettent de décrire l’état du bien.

Le Dossier de Diagnostic Technique : définition et rôle

Le DDT est un dossier qui regroupe différents diagnostics immobiliers qui permettent de décrire précisément l’état d’un bien, de ses installations électriques et sanitaires, des risques auxquels il est exposé, ou encore, ses performances énergétiques. Il permet d’informer l’acquéreur ou le locataire de l’état général du bien tout en fournissant des informations précises à travers des critères bien définis, à l’image de l’étiquette énergétique du logement.

En quoi le DDT est-il indispensable pour acheter, vendre ou louer un bien immobilier ?

Si le DDT est un bon outil pour renseigner sur l’état général d’un bien immobilier, c’est avant tout une obligation légale ! 

Dans le cadre d’une vente immobilière, le DDT fait partie des annexes obligatoires du compromis, bien qu’il soit souvent fourni en amont aux potentiels acquéreurs. Pour ce qui est de la location, ce dossier est aussi une annexe obligatoire à joindre au bail. Les diagnostics obligatoires peuvent cependant varier entre une vente et une location, ainsi qu’entre un appartement et une maison (nous y reviendrons).

Propriétaire, acquéreur, locataire : qui doit faire réaliser les diagnostics ?

C’est au propriétaire-bailleur ou au vendeur de faire réaliser les diagnostics en amont de la vente ou de la mise en location. Les frais des différents diagnostics sont alors à sa charge, sauf si cela fait partie des prestations proposées par l’agence immobilière qui gère le bien. Les diagnostics doivent être réalisés par une entreprise spécialisée et certifiée, et leur prix peut varier en fonction de la localisation et de la nature du bien.

À quoi sert le Dossier de Diagnostic Techniques dans le cadre d’une transaction immobilière ?

Grâce aux différents diagnostics qu’il réunit, le DDT permet d’apporter de nombreuses informations sur l’état du bien.

Informer l’acquéreur ou le locataire sur l’état général du bien

Le propriétaire bailleur ou le vendeur d’un bien immobilier est soumis à une obligation générale d’information sur le bien qu’il propose. Au-delà des différentes indications qui peuvent figurer dans l’annonce immobilière, le DDT lui permet de fournir des informations précises sur le bien, comme sa surface Carrez, l’état de son installation électrique… C’est un bon moyen de vérifier que le prix exigé correspond bien à l’état du bien, et pourquoi pas le négocier en fonction.

Informer sur la consommation et l’efficacité énergétique du logement 

Le DDT intègre le fameux DPE, le diagnostic de performance énergétique. Ce diagnostic apporte de nombreuses données sur la performance énergétique du logement, comme ses émissions de GES, sa consommation énergétique… Dans une démarche globale de transition énergétique, ce diagnostic permet d’évaluer l’impact du logement sur l’environnement.

Informer sur les différents risques auxquels le bien est soumis

Bruits aériens, plomb, amiante, pollution, risques naturels ou technologiques… Le Dossier de Diagnostic Techniques informe sur les différents risques auxquels est soumis le bien, qu’il s’agisse de risques inhérents au bâtiment ou à son environnement.

Une garantie contre les vices cachés et les litiges

Bien qu’il serve essentiellement à renseigner l’acquéreur ou le locataire de l’état du bien, le DDT est aussi un moyen pour le vendeur ou le bailleur d’être protégé contre les vices cachés.

Quels sont les différents diagnostics qui composent le DDT ?

Selon si le bien concerné fait l’objet d’une vente ou d’une location, les différents diagnostics obligatoires peuvent varier d’une transaction à l’autre. 

Les diagnostics obligatoires pour une vente

Voici les diagnostics devant figurer dans le DDT dans le cadre d’une vente : 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
• L’état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
• L’état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
• L’état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
• L’état de l'installation d'assainissement non-collectif ;
• L’état relatif à la présence de termites ;
• L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) ;
• Le diagnostic Bruit ;
• Le carnet d'information du logement (CIL).

Les diagnostics obligatoires pour une location ?

Voici les diagnostics devant figurer dans le DDT dans le cadre d’une mise en location : 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
• L’état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
• L’état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
• L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée ;
• Le diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée.

Quels sont les diagnostics facultatifs ?

Voici la liste des différents diagnostics facultatifs du DDT : 

• Le diagnostic Mérule, fortement recommandé dans les régions concernées.
• Le diagnostic de performance numérique pour connaître la couverture Internet et l’accessibilité numérique du logement ;
• Le diagnostic de qualité des réseaux d’eau ;
• Le diagnostic de détection de la présence de légionellose ;
• Le diagnostic de présence de radon.
• Le diagnostic technique global (DTG), facultatif pour les copropriétés sauf lors de la mise en copropriété d’un bien.

Quel est le prix et la durée de validité de chaque diagnostic immobilier ?

La durée de validité de chaque diagnostic du Dossier de Diagnostic Technique peut varier, notamment s’il s’agit de vendre un bien ou de le mettre en location. Leur prix varie selon la localisation du bien ou s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison.

La durée de validité des diagnostics pour une vente et une location

Afin de rendre compte de l’état du bien à l’instant T, les différents diagnostics du DDT peuvent avoir une durée de validité différente.

Le prix moyen des différents diagnostics immobiliers

Voici le prix moyen des différents diagnostics sur l’ensemble du territoire français :

Quelle entreprise contacter pour l’établissement d’un Dossier de Diagnostic Techniques ? 

Afin de limiter les fraudes, la réalisation du DDT est soumise à réglementation, notamment concernant les entreprises de diagnostics. 

Qui peut réaliser des diagnostics immobiliers ? 

Le Dossier de Diagnostic Technique doit être réalisé par une entreprise certifiée, qui possède les certifications obligatoires liées à chaque diagnostic. En effet, chaque diagnostic du DDT fait l’objet d’une certification précise ! Il faut donc bien se renseigner sur les certifications que possède le diagnostiqueur avant de faire appel à lui.

Comment trouver un diagnostiqueur fiable ?

Pour trouver le bon diagnostiqueur, vous pouvez utiliser l’annuaire proposé par le site du Service Public, qui recense tous les diagnostiqueurs certifiés de France. Il vous suffit de rentrer votre code postal pour faire apparaître tous les diagnostiqueurs à proximité ainsi que leurs différentes certifications !

Quelles sont les conséquences d’une absence ou d’une non-conformité du DDT ?

Le DDT est un document obligatoire : son absence lors d’une transaction immobilière n’est donc pas sans conséquences !

Peut-on vendre ou louer un bien sans diagnostic technique immobilier ?

Légalement, il n’est pas possible de vendre ou louer un bien immobilier sans la réalisation d’un DDT complet. Il faut que le dossier soit prêt au moment de la mise en vente ou en location, et qu’il soit fourni avec le contrat (compromis ou bail).

Quel impact l’absence de DDT peut avoir sur une transaction ?

Comme il n’est pas possible de vendre ou louer un bien sans Dossier de diagnostics techniques, l’absence de ce document peut causer une annulation ou un report de la vente. 

Quelles sanctions juridiques en cas de DDT non conforme ?

En cas de DDT falsifié ou réalisé par une entreprise non certifiée, le vendeur ou bailleur risque une amende de 1 500 €. À noter qu’un DDT qui révèle des anomalies n’empêche pas la vente de poursuivre et n’oblige pas le propriétaire à faire des travaux (sauf en cas de danger imminent).

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 20/08/2024 à 10:14

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin