Le diagnostic loi Carrez et ses implications
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Vous souhaitez vendre un appartement ou une maison en copropriété ? Vous devez calculer la surface privative de votre bien et obtenir un diagnostic loi Carrez. Il s’agit d’un document obligatoire qui doit être joint à votre dossier en tant que vendeur. Mais qu’est-ce que la loi Carrez ? Comment obtenir un diagnostic loi Carrez ? Quelle est la différence avec la loi Boutin ? Lisez notre guide.
- Le diagnostic loi Carrez est obligatoire en cas de vente d’un bien immobilier ;
- Il protège l’acheteur contre toute erreur de calcul de la superficie ;
- Il est conseillé de confier la réalisation du diagnostic à un professionnel pour ne pas avoir à supporter la responsabilité en cas d’erreur ;
- Le diagnostic loi Carrez reste valide tant qu’aucune modification liée à des travaux n’a été effectuée sur le bien.
Qu’est-ce que le diagnostic loi Carrez ?
Le diagnostic loi Carrez fait partie des différents diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser dans le cadre d’une vente immobilière. Il a pour objectif de déterminer la surface privative, une information qui doit apparaître dans les différents documents de vente. Il vise à protéger l’acquéreur contre tout vice d’information relatif à la taille de son futur bien.
Ainsi, le diagnostic loi Carrez permet d’informer le futur acquéreur sur la surface réelle qui lui appartient. On parle aussi de surface privative, qui est à différencier de la surface habitable régie par la loi Boutin. Le diagnostic loi Carrez sert également à déterminer le prix de vente du bien. Par ailleurs, si des travaux ont été effectués, il est possible que la surface réelle du bien soit modifiée.
Obligations légales et conséquences d’erreurs pour ce diagnostic immobilier
Le diagnostic loi Carrez doit figurer sur tous les documents relatifs à la vente immobilière. Il s’agit principalement de la promesse d’achat, du compromis de vente et de l’acte authentique de vente. Les détails du diagnostic loi Carrez réalisé doivent également être indiqués clairement, notamment :
- Les détails des surfaces mesurées ;
- Les outils utilisés pour la mesure ;
- Les résultats des mesures.
Méthode de calcul de la surface loi Carrez
Votée en décembre 1996 et entrée en vigueur à l’été 1997, la loi Carrez implique l’application du mesurage loi Carrez. Seules les surfaces d’au moins 8 m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,8 mètre doivent faire l’objet d’un mesurage loi Carrez. Celui-ci sert à déterminer la surface réelle d’un bien en copropriété, correspondant à la surface de plancher d’un bien couvert et clos. Ainsi, les parties suivantes ne sont pas prises en compte :
- Surfaces inférieures à 8 m2 ;
- Surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ;
- Murs, cages d’escalier, cloisons, marches, embrasures des fenêtres et des portes ;
- Terrasses, balcons, jardins ;
- Garages, parkings.
Les combles, les greniers, les placards, les loggias et les vérandas fermées sont, en revanche, prises en compte dans le calcul.
Quels sont les impacts d’une absence ou d’une erreur de diagnostic sur la vente ?
L’absence d’un diagnostic loi Carrez dans les documents de vente entraîne la nullité de la vente. Il arrive aussi que l’acheteur découvre plus tard que la surface privative indiquée dans les documents de vente est différente de la superficie réelle. À ce titre, une marge inférieure à 5 % est acceptable. Plusieurs cas de figure peuvent se produire selon le cas :
- Absence de diagnostic loi Carrez : si la mention du diagnostic loi Carrez n’apparaît pas sur l’acte de vente définitif, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente, il dispose d’un délai d’un mois pour le faire ;
- Différence inférieure ou égale à 5 % : aucun recours n’est possible ;
- Différence supérieure à 5 % : l’acquéreur dispose d’un an pour demander une réduction du prix d’achat du bien. Il peut demander un remboursement d’une fraction du prix d’achat, équivalant à la surface manquante en nombre de mètres carrés, et si l’acte de vente authentique n’a pas encore été signé, l’acheteur peut aussi faire annuler la vente ;
- Surface réelle supérieure à la superficie indiquée dans le diagnostic loi Carrez : aucun recours n’est possible pour le vendeur.
Calcul de la diminution du prix :
Un propriétaire vend son bien 400 000 euros. L’acte authentique de vente indique une superficie loi Carrez de 90 m2 alors que la superficie réelle est de 80 m2. La réduction de prix que peut demander l’acquéreur est de 50 000 euros (400 000 x 10 / 80).
Biens immobiliers concernés et durée de validité du diagnostic
La réalisation d’un diagnostic loi Carrez est obligatoire lors de toute vente immobilière dès lors que le bien appartient à l’une des catégories suivantes :
- Les appartements en copropriété ;
- Les maisons en copropriété, aussi appelées copropriétés pavillonnaires ou horizontales ;
- Les locaux commerciaux ;
- Les locaux à usage professionnel.
Réalisation du diagnostic par le propriétaire
Aucune loi n’oblige à recourir à un expert pour réaliser un diagnostic loi Carrez. Le propriétaire-vendeur peut ainsi réaliser cette démarche lui-même. Cependant, faire le diagnostic soi-même présente des risques qu’il faut connaître.
En premier lieu, le calcul de la surface loi Carrez est en fait un processus complexe. De plus, la configuration de chaque pièce peut présenter des spécificités qui rendent la tâche plus difficile.
Par ailleurs, si le propriétaire-vendeur obtient une mesure inférieure à la surface privative réelle, il ne peut pas demander une révision du prix de vente. Si son calcul aboutit sur une surévaluation de la superficie, il risque de devoir payer une certaine somme à l’acquéreur.
Le risque est d’autant plus élevé que le notaire informera nécessairement l’acheteur sur le fait que le diagnostic loi Carrez n’a pas été réalisé par un professionnel.
Obtention d’un diagnostic loi Carrez fiable
Pour obtenir un diagnostic fiable et éviter les risques d’erreur, il est recommandé de confier le mesurage loi Carrez à un expert. Cette démarche légale est normalement confiée à un diagnostiqueur immobilier attitré. Ce dernier réalise tous les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier. Mais vous pouvez également faire appel à un géomètre expert diagnostiqueur.
Si vous êtes propriétaire-vendeur, votre responsabilité n’est pas mise en cause en cas d’erreur de mesurage. En effet, la démarche de mesurage loi Carrez engage uniquement la responsabilité du diagnostiqueur professionnel qui réalise le diagnostic.
Recours possibles en cas de mauvais diagnostic loi Carrez :
Si le diagnostic loi Carrez a été réalisé par un professionnel, le vendeur peut se retourner contre ce dernier en cas de marge d’erreur supérieure à 5 %.
Actualisation ou mise à jour du diagnostic loi Carrez
Le diagnostic loi Carrez reste valide indéfiniment tant que des travaux modifiant la superficie du bien n’ont pas été réalisés. Cette validité doit être clairement indiquée sur les documents de vente.
En cas de modification de la superficie, il est nécessaire de refaire un nouveau diagnostic. Les modifications peuvent, par exemple, survenir à la suite de travaux de rénovation énergétique ou la suppression d’une cloison. Un diagnostic trop ancien peut également justifier la réalisation d’une nouvelle démarche de mesurage loi Carrez.
Quel est le coût moyen d’un diagnostic loi Carrez ?
Chaque diagnostic immobilier implique la mise en œuvre d’une méthodologie bien spécifique lorsqu’il est réalisé par un professionnel. C’est indispensable pour la fiabilité du diagnostic et un gage de confiance pour le propriétaire-vendeur qui fait appel à l’expert.
La réalisation d’un diagnostic inclut plusieurs étapes :
- Déplacement du diagnostiqueur sur place ;
- Réalisation du diagnostic, pouvant nécessiter de 1 à 4 heures selon la superficie du bien ;
- Prises de photos ;
- Rédaction d’un rapport.
Ainsi, les tarifs peuvent varier d’un cas à l’autre. En général, il faut compter entre 85 et 150 euros en moyenne. À titre d’exemple, le coût à prévoir se situe autour de 150 euros pour un grand appartement de 5 pièces, et s’établit à 250 euros pour une grande maison. Ces tarifs incluent les frais de déplacement du diagnostiqueur, qui peuvent également varier.
Surface loi Carrez vs surface habitable loi Boutin
Même si elles ont quelques similitudes, il est important de ne pas confondre la loi Carrez et la loi Boutin. Voici un tableau permettant de les différencier.
| Loi Carrez | Loi Boutin | |
| Type de transaction concerné | Vente immobilière | Mise en location d’un bien immobilier |
| Documents mentionnant le diagnostic | Promesse de vente Compromis de vente Acte authentique de vente | Bail immobilier |
| Superficies | Toutes les superficies des locaux et pièces clos et couverts, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m | La surface du plancher des pièces principales (chambres, pièce à vivre, douche, cuisine, etc.) |
| Surfaces prises en compte | Pièces et locaux d’une hauteur sous-plafond minimum de 1,80 m Surfaces d’au moins 8 m2 Sous-sols Placards, combles, greniers, vérandas et loggias fermées | Surfaces des pièces principales (pièce à vivre, chambre, cuisine, etc.) |
Avantages et inconvénients du diagnostic loi Carrez
Le diagnostic loi Carrez présente des avantages certains, pour l’acheteur comme pour le vendeur s’il est réalisé par un professionnel. Le mesurage loi Carrez protège l’acheteur contre l’éventualité d’une superficie erronée du bien qu’il souhaite acquérir. Le diagnostic loi Carrez représente pour lui un gage de confiance.
Pour le vendeur, la réalisation d’un diagnostic loi Carrez par un professionnel lui permet également d’avoir l’esprit tranquille. En cas d’erreur, la responsabilité revient au diagnostiqueur.
Les inconvénients de la mesure loi Carrez résident essentiellement dans le coût à prévoir et les éventuelles démarches administratives pour l’obtenir.
Mis à jour le 20/08/2024 à 15:23