Calcul des frais de notaire :
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Mes frais de notaire
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Cette simulation est une estimation et a un caractère indicatif, sans valeur contractuelle. Pour en savoir plus et bénéficier d'une simulation complète et personnalisée, déposez votre demande ou prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI.

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Ces résultats sont donnés à titre d'information. Ils sont calculés sur la base d'hypothèses simples et variables en fonction des données que vous saisissez et ne constituent ni une offre de crédit, ni acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.

Lors d’un achat immobilier, la présence d’un notaire est indispensable pour la rédaction et la signature de l’acte de vente. Des frais de notaire seront donc à régler, avec un montant indexé sur le prix du bien.
Découvrez comment se composent ces frais, qui doit les payer et comment s’effectue leur répartition entre taxes collectées pour le compte de l’État et rémunération réelle du notaire.

Frais de notaire : qu’est-ce que c’est ?

Les frais de notaire dans l’immobilier correspondent à la somme versée au notaire chargé de l’enregistrement de la transaction immobilière.

Ils s’appliquent pour toute vente d’un bien immobilier, pour laquelle l’intervention d’un notaire est obligatoire. En effet, s’il est possible de signer un compromis de vente sous seing privé, la rédaction et la signature de l’acte de vente authentique doivent impérativement être réalisées en présence d’un notaire.

Le rôle tenu par le notaire est important : il rédige les actes, organise la signature des parties et rend la vente opposable aux tiers (incontestable aux yeux de tous). À ce titre, le notaire doit être rémunéré.

Les frais notariés sont nommés ainsi car ils sont versés à l’étude notariale qui supervise la transaction immobilière. Cependant, ils correspondent en réalité en majeure partie à des frais d’acquisition que le notaire collecte pour le Trésor Public. 

Bon à savoir

Le montant des frais de notaire s’ajoute à la valeur du bien acheté. Il est donc indispensable de les intégrer dans le plan de financement de votre projet immobilier. De manière générale, les frais de notaire - comme les autres frais d’acquisition - doivent être couverts par l’apport initial. Pour rappel, cet apport doit être équivalent à au moins 10 % du prix du bien. 

Quel est le rôle du notaire lors d’une transaction immobilière ?

Le notaire est un officier public, dont le rôle premier est de recueillir, authentifier et conserver les actes juridiques. Que ce soit pour une vente, une succession ou une donation, le fait de faire authentifier un acte par un notaire lui donne une réalité incontestable d’un point de vue légal.

Dans le cadre d’une vente immobilière, le rôle du notaire consiste à rendre le transfert de propriété officiel et incontestable. Au-delà de la rédaction ou de la signature de l’acte de vente ou du compromis, le notaire est donc chargé de l’enregistrement fiscal et de la publication de l’acte de vente auprès du Service de la publicité foncière. Le notaire détient en quelque sorte le monopole de l’enregistrement des ventes immobilières. C’est une des raisons pour laquelle la profession de notaire et les activités qui lui sont liées sont fortement réglementées.

À quoi correspondent les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont composés de trois différents types de frais :

Les honoraires du notaire (ou émoluments) ;

  • Les impôts et taxes ;
  • Les débours et autres frais.
  • S’ils sont tous versés auprès du notaire, certains sont en réalité destinés à l’État et aux collectivités.

▶ Les honoraires ou émoluments du notaire

Il s’agit de la rémunération effective de l’étude notariale pour la rédaction de l’acte notarié. Les émoluments représentent une des parts les plus importantes des frais de notaire, juste derrière les droits de mutation. Ils sont fixés directement par l’État et sont applicables sur tout le territoire français.

Bon à savoir

Le montant des émoluments est le même lorsqu’un seul ou deux notaires se chargent de la vente. Ils se partagent alors les frais versés par l’acquéreur en fonction du travail effectué. La répartition des tâches entre les deux notaires est encadrée par la loi : le notaire du vendeur s’occupe généralement de la rédaction de l’acte et la vérification des pièces, tandis que le notaire de l’acquéreur gère tout ce qui concerne le financement du bien.

Les honoraires sont calculés selon un barème proportionnel au prix du bien, qu’il soit neuf ou ancien. Le barème définit ainsi 4 tranches de prix, avec un tarif dégressif :

  • De 0 à 6 500 € : 3,870 % (contre 3,950 % en 2020) ;
  • De 6 500 à 17 000 € : 1,596 % (contre 1,627 % en 2020) ;
  • De 17 000 à 60 000 € : 1,064 % (contre 1,085 % auparavant) ;
  • Plus de 60 000 € : 0,799 % (contre 0,814 % les années précédentes)

Ces tarifs réglementés sont fixés par arrêté. Le dernier en date remonte au 28 février 2020, avec une entrée en vigueur officielle le 1er mai 2020.

Important

En raison de la crise sanitaire liée à la Covid-19, ce nouveau barème est véritablement appliqué depuis le 1er janvier 2021.
Au cours de l’année 2020, même après le 1er mai, c’est toujours le barème de 2016 qui s’appliquait. Cela est justifié par le fait que l’activité notariale a été fortement impactée par la crise sanitaire. Pour rappel, les confinements successifs ont entraîné la fermeture des offices notariaux au public et l’interdiction des visites immobilières.

▶ Droits d’enregistrement ou droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Aussi connus sous le terme de “taxe de publicité foncière”, ils correspondent aux sommes versées pour le compte de l’Etat et des collectivités locales.
Ces différents impôts représentent la plus grosse part dans le montant des frais de notaire, et sont toujours calculés en pourcentage du prix d’achat immobilier.

Dans l’ancien, ils sont répartis comme suit :

  • Taxe communale : 1,20 % ;
  • Taxe départementale : de 3,8 à 4,5 % suivant les départements ;
  • Taxe de l’Etat : de 0,095 à 0,1125 %.

Soit un total d’environ 5 %. Les droits de mutation sont les mêmes pour l’achat d’un logement ancien ou d’un terrain. Par contre, ils ne sont que de 1 % dans l’immobilier neuf !

▶ Les débours

Les débours sont généralement des frais administratifs divers (frais de timbres, constitution de dossier…) facturés par le cabinet de notaire.

Cela peut aussi correspondre à des sommes avancées par le notaire pour votre compte afin de payer différents professionnels et administrations :

  • Documents d’urbanisme,
  • Bureau des hypothèques,
  • Cadastre,
  • Géomètre, etc.

Ces débours sont aussi exigés pour le règlement des différentes formalités nécessaires à la transaction :

  • Publicité foncière,
  • Extraits d’actes,
  • Copies d’actes,
  • Déplacement,
  • Etc.

Ils peuvent enfin intervenir dans le règlement des prestations annexes, engagées à l’occasion de l’acquisition, comme une consultation juridique ou une négociation immobilière.

Depuis mai 2016, les honoraires notariaux pour ce type de prestations sont librement fixés par chaque notaire. C’est une des raisons pour lesquelles, bien que les émoluments du notaire soient réglementés, les frais de notaire peuvent varier d’un cabinet à l’autre.

Là encore, le notaire collecte une seule fois tous les frais à payer et se charge de rétribuer les tiers à votre place.

Quel est le pourcentage des frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier ?

Il est important de préciser qu’il n’y a pas de pourcentage fixe des frais de notaire à proprement parler, puisque le barème des honoraires (ou émoluments) du notaire s’établit en fonction du montant de votre achat. Comme c’est un barème dégressif, le taux appliqué est plus bas pour les transactions plus importantes. Les frais de notaire pour un studio peuvent alors proportionnellement être plus élevés que les frais de notaire pour un appartement de type T3.

Il faut également prendre en compte les droits d’enregistrement et les débours pour définir le pourcentage du prix du bien que représentent les frais de notaire dans leur ensemble. Or, ces frais peuvent varier d’un notaire à l’autre ! Ainsi, les frais de notaire d’un appartement à Paris peuvent être plus chers que pour un appartement au même prix situé à Lyon.

De manière générale, on considère que les frais de notaire s’élèvent à 8% pour un bien ancien et 3% pour un bien neuf. Ces taux sont purement indicatifs, certains frais peuvent être facturés différemment d’un notaire à l’autre.

Estimation des frais de notaire : les clés pour utiliser notre simulateur

Pour calculer les frais de notaire liés à votre acquisition, vous devez renseigner plusieurs informations :

  • La nature de votre bien : logement neuf, ancien, terrain à bâtir ;
  • Le prix d’achat du logement ou du terrain ;
  • La localisation.

Notre calculatrice vous donnera immédiatement le montant des frais de notaire et sa répartition entre les émoluments, les droits et taxes et les débours.

Bon à savoir

La vente ou non de mobilier contenu dans le logement (meubles de cuisine, électroménager) influent sur le montant des frais de notaire. En effet, le mobilier ne peut être soumis aux mêmes frais de transaction que le bien immobilier en lui-même. Vous pouvez donc réduire vos frais de notaire en déduisant le prix des meubles et de l’électroménager du prix du bien. Parlez-en directement avec le vendeur en amont de la rédaction du compromis de vente !

Important

Les informations et résultats du calcul des frais de notaire pour votre projet immobilier sont donnés à titre indicatif et ne peuvent en aucun cas constituer un document à caractère contractuel.
L’ensemble des éléments financiers devront être analysés par nos courtiers en crédit immobilier pour conforter cette simulation des frais de notaire et s’intégrer dans un plan de financement global.

Calcul des frais de notaire 2022 : tout dépend du bien que vous achetez

Les frais de notaire varient en fonction du type de bien : un bien immobilier ou logement neuf ou ancien, un terrain, un local commercial, etc.
Depuis la loi Macron du 1er mai 2016, les honoraires du notaire ont été revus à la baisse. On peut alors les estimer comme suit :

▶ Estimation pour l’achat d’un bien immobilier neuf

Pour encourager les investissements dans l’immobilier neuf, le gouvernement propose des impôts plus faibles sur ce type de biens.

Dans le cas d’un achat dans le neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), les frais de notaire seront réduits, puisque les droits destinés au Trésor Public - et composant la majeure partie des frais de notaire - sont allégés pour les immeubles neufs.
Ils représenteront alors un coût de 2 à 3% du prix d’achat du bien.

Attention : par logement neuf, on entend logement venant d’être construit et n’ayant jamais été habité.

Bon à savoir

Dans de rares cas, le vendeur peut s’acquitter des frais de notaire. On dit alors que le prix du bien est « acte en main ». 
Cela peut notamment être le cas dans le cadre de programmes immobiliers menés par des promoteurs, qui offrent les frais de notaire sur les biens en queue de programme. Si vous êtes concerné, pensez à vérifier que cette mention est bien présente dans le compromis de vente et dans l’acte de vente.

▶ Estimation pour l’achat d’un bien dans l’immobilier ancien

Le taux des frais de notaire dans l’ancien est plus important : pour l’achat d’un bien immobilier ancien, il faut compter entre 7 et 8% du prix de vente.

Cela s’explique notamment par l’importance des droits de mutation, entre 5 et 6 % du prix d’achat, selon les départements, eux-mêmes incluant la taxe communale, la taxe départementale et la taxe collectée pour l’Etat. Ils ne sont que de 1 % dans le neuf, d’où cet écart important !

▶ Estimation pour l’achat d’un terrain constructible

Calculer les frais de notaire pour l’achat d’un terrain à bâtir est un peu plus complexe, car il faut faire entrer la notion de TVA. Deux cas de figure se présentent pour l’achat d’un terrain constructible :

  • Vous achetez un terrain à un particulier : si vous êtes vous-même un particulier, il n’y a alors pas d'assujettissement à la TVA, ni d’un côté, ni de l’autre. Les frais d’acquisition ne dépasseront alors pas 6 % du prix de vente (pour ce qui est des droits de mutation), c’est-à-dire les mêmes frais que pour un achat dans l’ancien.
  • Vous achetez un terrain à un professionnel : les frais de notaire seront alors réduits, puisque les droits de mutation ne dépasseront pas 1%.

À noter que les frais de notaire pour l’achat d’un terrain agricole sont compris entre 7 et 8% du prix du terrain.

▶ Estimation pour l’achat d’un commerce

Il faut distinguer l’achat d’un local commercial et l’achat d’un fonds de commerce, les deux étant soumis à des frais de notaire différents.
Les frais de notaire pour l’acquisition d’un local commercial sont similaires à ceux appliqués pour l’achat d’un logement, avec un pourcentage compris entre 2 et 8%.
L’acquisition d’un fonds de commerce entraîne le versement de droits d’enregistrement, qui sont de 3 à 5% du prix de vente du fonds. 

Qui paie les frais de notaire lors de l’achat d’un bien immobilier ?

C’est toujours l’acheteur qui doit s’acquitter du paiement des frais de notaire.
Dès la signature du compromis de vente, un acompte à votre règlement (de 5 à 10% du montant total de l’achat) doit être effectué.

Et ce n’est que lors de la signature définitive du transfert de l’acte de vente et du titre de propriété que vous réglerez la totalité du montant, comprenant le prix d’achat du bien, les éventuels frais d’agence… et l’intégralité des frais de notaire.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

A priori, il n’est pas possible de négocier les frais de notaire, puisque l’essentiel de ces frais correspond à des barèmes et à des taux fixés par l’État. 

Il faut cependant noter que les notaires sont autorisés depuis 2016 à accorder une remise à leur client. Plafonnée à 10 %, cette remise doit être effectuée par le notaire sur sa propre rémunération (les émoluments)  sur “la base du volontariat”. En effet, s’il accepte cette remise auprès d’un client, il sera forcé de l’appliquer à tous les autres.

Entre 2016 et 2021, cette remise ne concernait que les transactions de plus de 150 000 €, et ne s’appliquait que sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à ce montant.

Depuis le 1er janvier 2021, il est désormais possible d’obtenir une remise de 20% sur les tranches d’assiettes supérieures à 100 000 €.

Marc Pilette
Par Marc Pilette le 02/01/2018
Mis à jour le 07/07/2022
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