Le leasing immobilier : tout savoir sur cette solution alternative pour devenir propriétaire
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Dans un contexte de montée des prix de l’immobilier et de hausse des taux, les entreprises redoublent d’inventivité pour proposer de nouvelles solutions aux particuliers habituellement exclus du crédit. De nombreuses alternatives au prêt immobilier traditionnel ont ainsi fait leur apparition ces dernières années, afin de faciliter l’accession à la propriété.
Parmi ces différentes alternatives, le leasing immobilier reprend le principe de la location accession en le rendant accessible au plus grand nombre. Définition, fonctionnement, avantages, les experts CAFPI vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur ce nouveau mode d’accès à la propriété.
- Le leasing immobilier repose sur le principe de la location accession : un acquéreur potentiel loue d’abord le bien immobilier qu’il souhaite acheter pendant une période donnée, avant de lever l’option d’achat.
- Cette solution s’adresse aux acquéreurs solvables mais non finançables, qui ont peu de chances d’obtenir un crédit auprès des banques malgré des revenus suffisants.
- Un contrat de leasing immobilier dure entre 3 et 5 ans. Pendant cette période, l’acquéreur verse une redevance qui comprend une indemnité d’occupation et une épargne.
- Lors de la levée d’option d’achat, l’épargne versée par l’acquéreur devient un apport. Elle lui permet alors d’augmenter sa capacité d’emprunt, et donc, de multiplier ses chances d’obtenir un crédit.
- Si leasing immobilier a de nombreux avantages, c’est aussi une solution coûteuse pour les acquéreurs, qui ont tout intérêt à essayer d’obtenir un crédit immobilier pour réaliser leur projet.
Qu'est-ce que le leasing immobilier ?
Le terme leasing désigne, en anglais, le fait de louer un bien ou un équipement tout en disposant d’une option d’achat. Ce principe, aujourd’hui très répandu dans le milieu de l’automobile, se retrouve dans à peu près tous les secteurs… L’immobilier compris !
Le leasing immobilier repose sur le principe de la location accession. Il permet de louer un bien pendant un certain temps avant d’avoir la possibilité de l’acheter via un crédit. On distingue alors une phase locative, pendant laquelle le potentiel acheteur verse une redevance (l’équivalent d’un loyer), puis une phase acquisitive, pendant laquelle il rembourse un crédit. Il passe alors du statut de locataire du bien à celui de propriétaire, dans les délais et conditions prévues au contrat.
Le leasing immobilier est porté par des acteurs privés, entreprises ou startups du secteur immobilier, qui proposent à des particuliers ou à des professionnels de devenir propriétaires via la location-accession. Contrairement à un prêt d’accession sociale, il s’adresse à toutes les personnes pour qui ce mode d’achat peut être avantageux, sans conditions de revenus ou de limitations quant au type de bien.
À qui s’adresse le leasing immobilier ?
Le leasing immobilier s’adresse principalement aux personnes habituellement exclues du crédit en raison d’une situation financière instable ou d’un profil emprunteur atypique : jeune actif, entrepreneur, intermittent, profession libérale, personne sans apport…
Le leasing immobilier est aussi une bonne solution pour les personnes qui connaissent momentanément une situation qui les empêche d’obtenir un crédit : autre crédit en cours, divorce ou séparation, bien immobilier en attente d’être vendu…
En résumé, le leasing immobilier s’adresse aux personnes considérées comme solvables (en capacité financière de rembourser un crédit) mais non finançables (qui ne répondent pas aux critères habituels des banques). Il permet de contourner certaines conditions ou de gagner du temps afin de pouvoir améliorer son profil emprunteur en vue de l’obtention d’un crédit.
Quels types de biens immobiliers peuvent être acquis en leasing immobilier ?
Le leasing immobilier permet d’acquérir tout type de biens, que ce soit dans l’immobilier commercial ou dans l’immobilier résidentiel :
- Bureaux, locaux commerciaux, entrepôts…
- Appartements, maisons individuelles, terrains…
Le leasing immobilier est d’ailleurs souvent privilégié par les entreprises qui ont besoin d’acquérir de nouveaux locaux sans devoir mobiliser des fonds trop importants.
Quelle différence entre le leasing immobilier et le Prêt Social Location-Accession ?
On retrouve déjà le principe de la location accession dans un prêt aidé, accessible aux ménages les plus modestes : le Prêt Social Location-Accession (PSLA).
La différence avec le leasing immobilier, c’est que le PSLA est un dispositif social qui permet d’acquérir uniquement des logements sociaux (auprès d’un bailleur social). C’est un dispositif encadré par l’État, soumis à des plafonds de ressources et de prix de vente. Ce dispositif d’accession sociale à la propriété ne s’adresse qu’aux particuliers éligibles qui souhaitent acquérir leur résidence principale.
Comment fonctionne le leasing immobilier ?
Le leasing immobilier consiste, pour une société, à acheter un bien immobilier à la place d’un acheteur afin de lui louer pour une période donnée. Au terme de cette période, l’acheteur peut alors acheter le bien en question, en déduisant du prix de vente initial une partie de la redevance versée pendant la phase locative. La redevance est en effet composée de deux dépenses : une indemnité d’occupation (l’équivalent d’un loyer) et une épargne de l’ordre de 20 % de la redevance mensuelle. C’est cette épargne qui est déduite du prix de vente initial lors de la levée d’option d’achat.
Quelles sont les étapes et conditions pour accéder à la propriété via le leasing immobilier ?
Pour acheter un bien via un leasing immobilier, il faut d’abord se rapprocher d’une société spécialisée et s’inscrire sur sa plateforme en ligne. Il faut ensuite déposer un dossier afin d’effectuer une simulation qui permet d’évaluer le budget d’achat. Une fois ce budget défini, la société accompagne l’acquéreur dans sa recherche de bien, soit en lui proposant des biens de leur catalogue, soit en le laissant chercher un bien par ses propres moyens. Une fois le bien trouvé et le compromis signé, l’acheteur signe le contrat de location-accession et peut emménager dans le bien. La société procède à un état des lieux d’entrée du logement avant de le laisser emménager.
Quelle est la durée d'un contrat de leasing immobilier ?
Un contrat de leasing immobilier est généralement signé sur 3 à 5 ans. Cela signifie que l’acquéreur dispose de 3 à 5 ans pour lever l’option d’achat ou renoncer à acheter le bien immobilier. Dans ce cas, l’épargne versée pendant la phase locative lui est restituée, après déduction des frais de remise en vente du bien.
Que contient un contrat de leasing immobilier ?
Comme évoqué plus haut, le leasing immobilier consiste pour un acquéreur de laisser une société de leasing acheter son bien à sa place, puis de lui verser un loyer en attendant de pouvoir le racheter.
La société en question signe alors l’acte de vente avec le vendeur du bien, puis fait signer un contrat de leasing à l’acquéreur. Pour être valide, ce contrat doit contenir plusieurs informations :
- La désignation du logement ;
- Le prix de vente du logement, qui ne peut évoluer pendant la période de location ;
- La durée de la période de location, avec la date d’entrée dans les lieux et la date limite pour lever l’option d’achat ;
- Le montant de la redevance, avec la part que représentent l’épargne et l’indemnité d’occupation ;
- Les charges mensuelles ;
- Les garanties comprises dans le contrat ;
- Les conditions d’annulation en cas de résiliation ou d’absence de levée de l’option d’achat avant le terme.
Comment se passe la levée de l’option d’achat ?
Au terme du contrat leasing, ou lorsque l’acquéreur le souhaite, il peut demander la levée de l’option d’achat du bien qu’il occupe. La société de leasing lui propose alors de racheter le bien au prix de vente fixé au moment de la mise en place du contrat, déduit du montant total de l’épargne versée pendant la phase locative.
L’acquéreur, suivant sa situation financière, peut alors payer comptant le montant restant, ou bien souscrire à un crédit immobilier. Comme son épargne lui a permis de constituer un apport, il a alors plus de chances d’obtenir son prêt immobilier.
Quels sont les avantages et inconvénients du leasing immobilier ?
Le leasing immobilier comporte son lot d’avantages pour les différentes parties, à commencer par le vendeur. Il voit en effet son bien immobilier être acheté comptant, ce qui lui permet de vendre plus rapidement et avec plus de garanties. Aucun risque de voir le compromis être résilié à cause d’un refus de crédit immobilier !
Pour l’acquéreur, le leasing immobilier représente encore plus d’avantages :
- Une opportunité pour les acquéreurs au profil atypique ;
- Un moyen de saisir une opportunité même dans une période de transition (divorce, séparation, transition ou reconversion professionnelle…) ;
- La possibilité d’acheter sans disposer d’un apport initial ;
- La possibilité d’acheter un nouveau bien malgré un refus de prêt-relais ;
- Un moyen, à terme, d’augmenter sa capacité d’emprunt ;
- La possibilité de “tester” un bien en l’habitant avant de l’acheter, de tester une nouvelle ville ou une nouvelle région ;
- Un prix de vente qui ne peut pas augmenter, même lorsque le marché évolue.
Du côté des inconvénients, il convient de noter que cette solution est plus coûteuse pour l’acquéreur. Frais de dossier et d’accompagnement, frais de gestion, commission lors du rachat : l’entreprise de leasing se rémunère via différents frais prélevés à plusieurs moments de la vie du contrat, qui peuvent représenter jusqu’à 5 % du prix du logement.
Il faut ensuite ajouter à cela tous les frais habituels d’un achat immobilier : frais d’acquisition, frais bancaires, intérêts, assurance de prêt… Le leasing immobilier est une solution pour les profils habituellement écartés du crédit, mais ce n’est pas forcément la plus économique. De même, la facture peut être salée pour ceux qui décident de ne pas lever l’option d’achat, qui devront s’acquitter des frais de remise en vente du bien (de l’ordre de 1 %).
Avant d’envisager de procéder à un achat via un leasing immobilier, vous avez donc tout intérêt à vous rapprocher d’un conseiller CAFPI pour faire le point sur votre situation et trouver des solutions pour améliorer votre dossier emprunteur !
Mis à jour le 22/01/2026 à 10:29