Le marché de l’immobilier neuf
Les prix de l’immobilier neuf
Les prix dans l’ancien baissent de quelques pourcents, soumis à la seule loi de l’offre et de la demande. Dans le neuf, il faut y ajouter d’autres composantes comme :
- le coût du terrain ;
- les coûts de construction ;
- les prix des matériaux et de l’énergie ;
- le respect de normes environnementales contraignantes.
L’inflation joue donc directement sur le prix dans l’immobilier neuf.
Résultat ? Le prix de vente moyen dans le neuf augmente encore. Au 2e trimestre 2023, la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) constate une hausse de 6,4 % sur un an.
Le prix moyen dans le neuf s’établit à plus de 5 000 € / m2, avec de grandes disparités. La superficie joue dans l’augmentation des prix : les studios neufs n’ont augmenté que de 2,75 % quand les cinq-pièces connaissent une hausse de plus de 10 %.
Un marché du neuf atone
La baisse des mises en vente dans le neuf s'accélère. Le nombre de lancements de projets neufs chute au niveau de 2010. La FPI annonce ainsi une baisse de près de 38 % des logements neufs mis en vente au 2e trimestre 2023, après une chute de 24,8 % au 1er trimestre. Au 2e trimestre 2023, seulement 20 570 logements neufs ont été mis sur le marché (contre 33 140 biens un an plus tôt).
Les promoteurs préfèrent renoncer à un projet peu avancé, en raison des coûts en hausse et de la baisse de la demande. Aujourd’hui, il n’y a que 127 000 offres de biens en vente sur toute la France, soit 19 mois de stock.
Le nombre de transactions dans le neuf chute également. Avec seulement 46 000 ventes relevées au 1er trimestre 2023, le marché est moins dynamique qu’au plus fort de la pandémie.
Faut-il investir dans l’immobilier neuf maintenant ?
Dans ce contexte, est-ce le bon moment pour investir dans le neuf ?
Les avantages de l’achat dans le neuf
Si le prix est plus élevé que dans l’ancien, il faut regarder au-delà pour trouver tous les avantages de l'immobilier neuf :
- pas de travaux de rénovation à prévoir à moyen terme ;
- une construction garantie par de nombreuses assurances ;
- une performance énergétique conforme aux dernières normes ;
- des frais de notaire réduits à 2 ou 3 % (contre 7 ou 8 % dans l’ancien) ;
- une exonération temporaire de taxe foncière possible ;
- une construction conforme aux attentes actuelles avec souvent un balcon ou une terrasse, une place de parking, des espaces communs adaptés aux usages, etc.
Des opportunités à saisir
Si les promoteurs renoncent à lancer certains programmes neufs, ils doivent vendre l’intégralité des biens des programmes lancés. Dans un marché atone, la situation est inédite : pour écouler son stock, un promoteur n’hésite pas à offrir les droits de mutation, une cuisine équipée ou à proposer des remises exceptionnelles.
Investir dans le neuf pour l’immobilier locatif ?
L’investissement locatif neuf évite toute interdiction de mise en location actuelle ou future en raison de la performance énergétique. C’est un point fort pour sécuriser l'investissement.
Vous pouvez encore profiter des dispositifs de défiscalisation : la réduction d’impôt Pinel est possible pour tout achat réalisé avant fin 2024. C’est l’assurance d’en profiter pour 12 ans au maximum, même si les taux de la loi Pinel ont été revus à la baisse.
Dans un marché du neuf en crise, des opportunités se dessinent pour un investisseur. Faites le point sur votre projet d’investissement locatif dans le neuf avec un courtier. Ensemble, vous étudierez les opportunités de financement.
