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Le top des questions posées à nos courtiers

• Comment fonctionne un prêt immobilier ?

  Un crédit désigne l’opération au cours de laquelle un organisme prêteur (une banque ou une société de financement) met à la disposition d’un ou plusieurs emprunteurs une somme d’argent afin de financer un projet immobilier.

   

  L’emprunteur doit ensuite rembourser ce qu’il a emprunté sous forme d’intérêts.

   

  Bon à savoir :

  La somme d’argent prêtée peut servir à financer la construction ou l’acquisition d’un immeuble (logement et/ou terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (c’est-à-dire d’habitation et professionnel).

   

  Un contrat récapitule toujours la nature, l’objet et la durée de remboursement du crédit immobilier.
  Le reste des modalités du crédit y est aussi indiqué :

  • Type de taux proposé (taux fixe, taux variable, etc.),
  • Modalités de remboursement possibles,
  • Taux annuel effectif global (TAEG) ,
  • Sûretés mises en place pour garantir le crédit (hypothèque, caution, etc.)
• Pourquoi souscrire à un crédit immobilier ?

  Un crédit immobilier est majoritairement souscrit afin de devenir propriétaire d’un bien immobilier.

  Il pourra servir à financer tout type d’acquisitions ou de travaux :

  • Résidence principale,
  • Résidence secondaire,
  • Investissement locatif (afin de préparer sa retraite et/ou réaliser une opération de défiscalisation),
  • Bureau ou local commercial dans le cadre d’une activité professionnelle.
     
• Quels sont les différents types de crédit immobilier ?

  On distingue plusieurs types de crédit immobilier :

   

  • Le prêt amortissable 

  C’est le principal prêt bancaire accordé, car il s’adapte à tous les projets immobiliers. L’emprunteur doit cependant choisir entre taux fixe ou variable, différé partiel ou total, prêt modulable ou dégressif, etc.

   

  • Le prêt lissé 

  Souscrire un prêt lissé consiste à négocier un prêt par paliers, en misant sur vos revenus futurs censés croître. Ce type de prêt convient bien aux étudiants en école de commerce ou en médecine, souvent confiants sur leurs revenus confortables une fois dans la vie active.

   

  • Le prêt relais 

  En cas de vente d’un bien et d’achat d’un autre mais au même moment, le prêt relais est bien utile : prêt relais classique, prêt relais acquisition, prêt relais rachat de créance... Il vous faudra choisir le bon type de prêt pour ne pas passer à côté de votre opportunité d’achat.

   

  • Le prêt in fine 

  Prêt non amortissable, il s’adresse surtout aux investisseurs car il permet de ne rembourser que les intérêts et l’assurance pendant la phase de prêt. Au terme de l’emprunt, il faudra rembourser le capital en une seule fois.

   

  • Le prêt hypothécaire 

  Il permet d’obtenir un crédit en le garantissant par l’hypothèque d’un bien déjà en sa possession.

  Cette hypothèque rassurera la banque, mais le montant de votre prêt ne pourra être qu’inférieur à la valeur estimée du bien. Ce prêt est surtout bénéfique pour les seniors, d’autant qu’il ne requiert pas d’assurance emprunteur.

   

  • Le prêt viager hypothécaire 

  Pour votre information (car il n’est plus proposé par aucune banque), sachez que ce prêt permet l’octroi d’un crédit in fine en remboursant le capital sur la vente du bien immobilier après le décès de l’emprunteur.

  Pour les seniors, il s’agit d’un bon moyen pour créer un complément de retraite ou financer la perte d’autonomie.
   

• Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit immobilier ?

  Plusieurs conditions doivent être réunies pour garantir l’obtention d’un crédit immobilier :

   

  • Respecter le taux d’endettement maximal

  Avant de vous accorder votre crédit, la banque vérifiera vos revenus et votre situation, afin de s’assurer que vous ne dépassez pas le taux d’endettement maximal.

  Cela signifie que la proportion de vos revenus allouée chaque mois au remboursement de votre prêt doit vous laisser un reste à vivre suffisamment important.

  Cet indicateur aide la banque à s’assurer que votre emprunt est compatible avec votre niveau de vie.

   

  • Prouver la bonne tenue de ses comptes

  Votre situation personnelle et financière sera bien sûr un élément essentiel : vos comptes sont-ils sains ? Avez-vous des incidents bancaires à relever ? Votre situation professionnelle est-elle stable, avec des revenus confortables ?

  Autant de questions à se poser en amont pour pouvoir convaincre et rassurer ensuite.

   

  • Disposer d’un apport personnel

  S’il n’est pas obligatoire, l’apport personnel facilitera les démarches d’obtention d’un crédit immobilier.
  Pouvant provenir d’une épargne personnelle, d’un placement ou d’une donation, un apport de 10% du montant du bien sera généralement apprécié, et rassurera beaucoup l’établissement prêteur.

  En outre, il prouve le sérieux de l’emprunteur, sa capacité à épargner et à gérer son budget.

   

  • Proposer des garanties

  En échange de l’octroi d’un crédit, la banque peut exiger des garanties : une hypothèque (portant sur le bien acquis, et qui pourra être saisi en cas de défaillance de paiement), une caution (souscrite auprès d’un organisme financier qui s’engage à rembourser le crédit à votre place en cas de défaut de paiement) ou encore un privilège de prêteur de deniers (permettant à la banque d’être indemnisée en priorité si le prêt n’est plus remboursé).

   

  • Assortir le prêt d’une assurance emprunteur

  Si elle n’est pas obligatoire, elle est quasiment incontournable tant elle rassure l’établissement prêteur quant au risque qu’il prend.

  L’assureur propose à l'emprunteur d’être assuré contre les risques de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi.

  Si l’une de ces situations survenait, c’est l’assurance qui prendra en charge le remboursement du crédit, selon les modalités du contrat préalablement signé.
   

• Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier ?

  Toutes les durées de crédit sont possibles, depuis des prêts courts de 5 ans à des prêts à long terme de 25 ans.
  Depuis janvier 2021 en effet, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande aux banques de ne plus accorder de prêt avec des durées de remboursement supérieure à 25 ans.

   

  Bon à savoir : 

  Ces 25 ans peuvent s'accompagner d’une période de différé de 2 ans, notamment dans le cas d’une Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA, soit achat sur plan).

   

  En moyenne, les emprunteurs souscrivent pour des prêts de 20 ans, et plutôt de 25 ans pour les primo-accédants.

   

  Le saviez-vous ?

  La durée d’emprunt dépend également de l’âge de l'emprunteur : la plupart des contrats d’assurance emprunteur prenant fin à 75 ans, il n’est parfois plus possible de s’assurer au-delà. Plus on est âgé, plus il est difficile d’emprunter pour une longue durée.
   

• Est-il possible de renégocier son prêt immobilier ?

  Il est toujours possible de renégocier son prêt immobilier.
  Dans le cas de figure le plus courant, vous avez signé un crédit immobilier et vous êtes engagé sur un taux d’emprunt, mais celui-ci a baissé depuis.

  Si cette baisse est significative, vous pouvez demander de renégocier votre crédit immobilier.

  Si la banque accepte, vous obtiendrez un nouveau taux plus intéressant, et le coût total de votre prêt sera donc revu à la baisse.

  Cette modification du contrat de prêt initial sera formalisée via un avenant placé au contrat.

   

  Pour renégocier votre crédit immobilier, 2 solutions s’offrent à vous :

  • Réduire le montant des mensualités restantes dûes jusqu'au terme du crédit ;
  • Ou diminuer la durée d'emprunt en honorant les mêmes échéances qu'auparavant.

  Enfin, pour que la renégociation soit rentable, un écart de 0,7 à 1% entre le taux initial et le nouveau taux est primordial.

  Par ailleurs, le montant du capital restant dû doit être supérieur à 70 000 €.

   

  Le saviez-vous ?

  Il est plus avantageux de renégocier son prêt immobilier dans la première moitié du crédit plutôt qu’en fin de prêt.
   

• Quel est le délai moyen d'obtention d'un crédit immobilier ?

  C’est toujours la signature du compromis de vente qui représente la première étape dans le calendrier d’obtention de votre crédit immobilier.

  Une fois le compromis signé, l'acheteur dispose de 45 jours pour obtenir son prêt, sans quoi la clause suspensive annulera le compromis de vente.

   

  Et du premier contact avec votre courtier ou votre banquier, il faut généralement compter 4 semaines. Ce délai est susceptible de varier en fonction des établissements bancaires et des spécificités de votre dossier.

   

  • Négociation

  Tout commence par les négociations : du taux de crédit au montant de l’assurance emprunteur, des négociations peuvent être menées.

  L'emprunteur prend ensuite rendez-vous avec l’établissement prêteur pour finaliser la demande de crédit. Cette prise de rendez-vous peut prendre plusieurs jours.
  Lors de ce rendez-vous, vous obtiendrez l’accord de principe de la banque pour votre demande de financement.

   

  • Offre de prêt

  Il faut compter 2 à 3 semaines pour recevoir votre offre de prêt.

   

  • Délai de réflexion

  Obligatoire, le délai de réflexion est de 10 jours : il offre une période de réflexion à l’emprunteur et sa durée est immuable.

  Ce n’est qu’au 11ème jour après réception de l’offre que l'emprunteur peut donner son accord à l’établissement prêteur.