Qu’est-ce que le calcul en différentiel ?
Le taux d’endettement désigne la part du revenu consacré au remboursement des mensualités de crédit.
Selon les recommandations du HCSF, il ne peut dépasser 35%.
Jusqu’en septembre 2021, les banques utilisaient la méthode du calcul en différentiel pour déterminer le taux d'endettement et établir la capacité d’emprunt pour un investissement locatif.
L’investissement était alors isolé du reste des revenus et des charges, ce qui permettait de déterminer s’il pouvait générer du cashflow positif. Un calcul très favorable pour l’investissement, puisqu'il limite l’impact sur le taux d’endettement.
Désormais, avec le calcul dit “standard” , la rentabilité de chaque investissement n’est plus calculée.
Les futurs revenus fonciers (retenus à 70%) sont intégrés au niveau des revenus, et non plus déduits dans la mensualité du crédit comme c'était le cas auparavant.
Calculé selon tous les revenus et toutes les charges, le taux d'endettement est donc automatiquement plus élevé.
Les conséquences de ce nouveau mode de calcul pour l’investissement immobilier
Face à ces nouvelles conditions d'octroi, réaliser un investissement locatif s'avère plus compliqué, puisque les établissements bancaires freinent le financement d’un projet locatif si le crédit de la résidence principale n’est pas encore totalement remboursé.
Cette nouvelle réglementation rend l'investissement moins accessible et limite les projets de nombreux investisseurs et autres SCI.
Néanmoins des solutions existent.
Le regroupement de crédits, une solution pour les investisseurs
Le rachat de crédits apparaît comme une alternative intéressante pour réaliser un investissement immobilier.
En effet via une restructuration des prêts en cours, et un allongement de la durée du prêt, le taux d'endettement se voit diminué, permettant ainsi le respect des recommandations du HCSF et la réalisation de son projet immobilier.
En définitive, le rachat de crédits offre des solutions aux emprunteurs et aux profils investisseurs dont les dossiers seraient écartés du circuit traditionnel pour cause de taux d'endettement trop élevé.
