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Acheter ou louer : dans quelles villes l’achat devient le plus rapidement rentable ?

Dans un contexte inflationniste, les taux de crédit immobilier restent, à l’heure actuelle, sensiblement bas et attractifs. CAFPI s’est penché sur les charges relatives à l’achat (en excluant la valeur vénale du bien) et à la location dans les 12 plus grandes villes de France pour voir s’il était plus intéressant d’acheter ou de louer.

Moins de 5 ans pour que l’achat soit plus rentable à Lille, Montpellier et Reims

Parmi les villes étudiées, c’est à Reims que l’achat devient le plus rapidement rentable par rapport à la location, avec 4 ans et 2 mois, suivie de Montpellier, avec 4 ans et 3 mois et de Lille, avec 4 ans et 6 mois. 

« On remarque que dans la majorité des cas, c’est le prix de l’immobilier à l’achat qui influe sur la durée avant de devenir rentable. A Lille et Montpellier, c’est la conjonction de prix relativement bas et de loyers élevés qui permet d’assurer une rentabilité rapide de l’achat. A Reims, si les loyers sont relativement bas, le prix l’est également, permettant ainsi une rentabilité rapide », commente Caroline Arnould, directrice du développement de CAFPI.

Paris (10 764 €/m²) et Lyon (5 102 €/m²) qui présentent les prix les plus élevés font partie des villes où il faut attendre le plus longtemps pour que l’achat devienne plus rentable que la location, avec respectivement 7 ans et 11 mois et 7 ans et 9 mois. Bordeaux est, quant à elle, la ville où il faut attendre le plus longtemps pour que l’achat soit plus rentable que la location, avec 8 ans, et ce, pour des raisons multiples, un prix à l’achat parmi les plus hauts (4 906 €/m²) et une taxe foncière élevée (1 593 € en moyenne en 2022, soit près de 133€ par mois), renforçant ainsi le coût pour devenir propriétaire.

Une période pour devenir rentable près de deux fois plus longue qu’en 2021

Avec une augmentation généralisée des prix à l’achat et des taux de crédit immobilier qui sont passés, sur 25 ans, de 1,08% en novembre 2021 à 2,3% en novembre 2022, la durée pour que l’achat devienne plus rentable que la location a presque doublé en un an. « Par exemple, alors qu’il fallait compter 3 ans et 6 mois à Strasbourg pour que son achat devienne plus rentable que la location en 2021, nous sommes passés à 6 ans et 1 mois en 2022 », observe Caroline Arnould.  

Avec la hausse des taxes foncières quasi généralisée sur l’ensemble du territoire et des prix qui devraient poursuivre leur hausse, il est fort probable que le temps pour qu’un achat soit rentable par rapport à une location poursuive ce mouvement haussier. « Si obtenir son crédit immobilier aujourd’hui est plus compliqué que l’année dernière, il n’en demeure pas moins que devenir propriétaire reste la meilleure façon de se constituer un patrimoine, et de devenir rentable à partir de quelques années. D’autant que, dans ce contexte inflationniste, emprunter pour un projet immobilier reste la valeur refuge par excellence », conclut Caroline Arnould.

Méthodologie : D’un côté les frais de notaire, auxquels sont ajoutés la taxe foncière (mensualisée) et les intérêts mensuels du crédit immobilier sur 25 ans (2,4% pour le crédit immobilier en 2022, 1,4% en 2021 et 0,3% pour l’assurance emprunteur) ; de l’autre, le loyer mensuel (avec une hypothèse de hausse annuelle de 2%). L’objectif étant de voir à quel moment les courbes se croisent pour définir à partir de combien de temps il devient plus intéressant d’acheter que de louer pour un bien de 60 m² dans les 12 plus grandes villes de France.  
A noter que la valeur vénale du bien et son éventuelle plus-value ou moins-value dans le temps ne sont pas prises en compte.

Villes Prix au m²Loyer au m²Taxe foncière 2022Charge mensuelle de la taxe2022
Bordeaux4906€13,9€1593€132,75€8 ans
Lille3836€13,7€931€77,58€4 ans et 6 mois
Lyon5102€13,8€954€79,5€7 ans et 9 mois
Marseille3389€12,7€1489€124€4 ans et 9 mois
Montpellier3508€13,9€1638€136€4 ans et 3 mois
Nantes4018€12,2€1650€137,5€7 ans et 6 mois
Nice4955€16,4€1121€93,4€5 ans et 2 mois
Paris10764€27,2€793€66€7 ans et 11 mois
Reims2840€11,3€1262€105€4 ans et 2 mois
Rennes4141€12,3€1166€97€6 ans et 11 mois
Strasbourg3985€12,6€1136€94,6€6 ans et 1 mois
Toulouse3557€12,1€1441€120€5 ans et 9 mois
Villes Prix au m²Loyer au m²Taxe foncière 2022Charge mensuelle de la taxe2021
Bordeaux4906€13,5€1538€128€4 ans et 11 mois
Lille3612€13,3€893€74,4€2 ans et 11 mois
Lyon5180€13,8€921€76,7€4 ans et 8 mois
Marseille3167€12,7€1246€103,8€2 ans et 10 mois
Montpellier3309€13,6€1582€131,8€2 ans et 10 mois
Nantes4100€12,2€1460€121,6€4 ans et 6 mois
Nice4550€16,4€1082€90€3 ans
Paris10884€27,4€769€64€4 ans et 8 mois
Reims2733€11,5€1219€101,5€2 ans et 8 mois
Rennes3959€12,1€1127€94€4 ans et 1 mois
Strasbourg3767€12,4€992€82,6€3 ans et 6 mois
Toulouse3487€11,9€1381€115€3 ans et 8 mois
CAFPI en bref

Leader du marché des courtiers en crédits, CAFPI est présent dans toute la France, via ses 250 agences en propre, pour accompagner ses clients dans toutes les étapes de leur projet immobilier. En 2022, CAFPI a finalisé plus de 30 000 dossiers auprès de plus de 100 partenaires bancaires et assureurs partenaires, à des conditions particulièrement avantageuses.

Le métier de courtage en prêts immobiliers est toujours en plein essor puisque plus de 35 % des crédits en France se font via un courtier. CAFPI est l’expert de tous les crédits avec ses offres de crédits immobilier, de regroupement de crédits, de crédits professionnels et d’assurances emprunteur en ligne sur www.cafpi.fr et sur les réseaux sociaux.

Aïna Pagès
Par Aïna Pagès le 21/11/2022 à 15:36
Mis à jour le 04/08/2023 à 10:19